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1、粵東公司投資發展部2017.09.07 東莞城市投資地圖本次研究聚焦以下四個核心問題核心問題問題4：東莞內需市場規模、價值洼地板塊？非臨深板塊的拓展策略外需市場：臨深研究問題3：深圳外溢規模、空間分布？臨深板塊的拓展策略內需市場：非臨深研究問題2：未來3年市場量價、供求走勢？房企市場周期的拓展策略城市預判問題1：未來5年地理視角的土地矛盾？房企總體空間布局策略市場預判目錄CONTENTPART 1 城市發展理解PART 2 房地產市場分析PART 3 臨深板塊價值研究PART 4 非臨深板塊PIE分析PART 5 投資策略城市發展理解PART 1 發展概況 空間格局 土地資源矛盾東莞廣州深圳中2、山珠海珠海佛山江門肇慶珠三角東側發展軸東莞接壤廣深，位于珠三角發展主軸之上，是城市群的中心城市之一珠江三角洲城鎮群協調發展規劃（2004-2020）區域空間結構圖城市發展概況/ 城市所處區位城市發展理解目前處于后工業化初級階段，外來人口高達75%，剛需旺盛城市發展概況/ 經濟發展階段城市發展理解后工業化發展階段：經濟增長由主要依靠勞動向科技創新驅動轉變，人口素質逐步提高，第三產業的比重繼續上升。經濟理論指標后工業化階段2015年東莞數值東莞發展階段初級階段高級階段庫茲涅茨法則三產結構110%250%340%1=0.3%2=46.6%3=53.1%后工業化階段錢納里森人均GDP（2010年美元）3、11810-1890018900-2835012140配第克拉克定理第一產業就業人員占比110%1=0.95%戶籍人口,23.63%外來人口,76.37%經濟格局：受連接廣深的“兩條交通干線”影響，GDP呈現“兩條廊道”城市發展概況/ 城市行政區劃城市發展理解2005年以前，依托107國道和廣深鐵路，沿線形成“石龍-中心城區-厚街-虎門-長安”的軸向發展空間，呈現出西強東弱的局面。交通廊道發展2005年以前，出現深圳企業轉移東莞高潮，鄰深圳片區經濟實現面狀發展，逐步呈現出南強北弱的發展格局。舊舊107107國道國道至深圳至深圳至廣州至廣州廣深鐵路廣深鐵路中心城區厚街虎門長安松山湖常平清溪塘廈鳳崗400-500300-400200-300100-20050-100GDP（億元）東莞呈多中心多組團空間結構受行政影響小，受深圳、廣州經濟輻射影響大。各鎮街中心勢均力敵，機會多元。房地產進駐上，適宜