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1、量有所出量有所為 社社 區(qū)區(qū) 商商 業(yè)業(yè) 體體 量量 確確 定定 和和 價價 值值 最最 大大 化化CONTENT 目目錄錄前言前言（了解商業(yè)）如何確定商如何確定商業(yè)業(yè)體量體量（體量極（體量極值測值測算）算）如何如何進進行商行商業(yè)規(guī)業(yè)規(guī)劃劃（規(guī)規(guī)劃技巧分析）劃技巧分析）商業(yè)街產(chǎn)品形式商業(yè)發(fā)展模式看指標極值估算原則體量極值測算方法先拉長之用盡沿街面先拉長之“一塊地切兩 半”先拉長之“三層皮”商 業(yè)街商業(yè)規(guī)劃細節(jié)前言 了解商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品品 的的組組 成成標標準商準商 業(yè)業(yè)街街英英倫倫商商業(yè)業(yè)街街商商業(yè)綜業(yè)綜 合體合體寫字樓寫字樓普通底普通底 商商U型商型商 業(yè)業(yè)街街集集團團商商業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品形式品形式0P2、art基本基本為純?yōu)榧円灰粚訉樱妫?積積5090，變變 動動因素少，易去化因素少，易去化兩兩層層（多多層層）、面面積積 段段、產(chǎn)產(chǎn)品品構(gòu)構(gòu)成成的的變變動動 因因素素大大，不不同同的的組組合合 對銷對銷售的影響售的影響較較大大目目前前涉涉及及的的項項目目數(shù)數(shù)量量 較較少少，仍仍處處于于摸摸索索成成 長階長階段段 集集團團商商業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展模式展模式0Part商商業(yè)銷業(yè)銷售售階階段段2013年年6月月4日日2013年年11月月13日日2014年年1月月13日日商商業(yè)業(yè)自持自持階階段段部分部分項項目商目商業(yè)業(yè) 自持自持階階段段商商業(yè)銷業(yè)銷售售階階段段現(xiàn)階現(xiàn)階段段銷銷售型商售型商業(yè)業(yè)意味著意味著優(yōu)3、優(yōu)先考先考慮銷慮銷售的可行性售的可行性，非特殊情況不自持、不運，非特殊情況不自持、不運營營Part 1 如何確定商業(yè)體量產(chǎn)產(chǎn)品溢價能力品溢價能力對對比比1Part商業(yè)，作作為項為項目中拉高目中拉高貨值貨值、找平、找平賬賬面收益最重要的面收益最重要的“工具工具”，是項目利潤實現(xiàn)的關(guān)鍵因素之一商商業(yè)業(yè)住宅（洋房）住宅（洋房） 車車位位溢價能力金字塔溢價能力金字塔誤區(qū)：商鋪價格比住宅高，應(yīng)多占些指標！正正確確理理解解：商鋪體量定位應(yīng)該從市場需求的角度判斷，結(jié)合競競品品情情況況、 商商鋪鋪租租金金水水平平、商商業(yè)業(yè)輻輻射射人人群群、城城市市經(jīng)經(jīng)濟濟和和發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢、產(chǎn)產(chǎn)品品類類型型等維度 去思考，權(quán)衡考慮，否則，過量的商鋪必然導(dǎo)致商鋪成積存，利潤打水 漂師傅，我們 寺廟街做多 少？ 從哪里來？ 到哪里去？ 師傅，能 好好說話 嗎？ 一個指標、 兩個原則、 三個方法 師傅凈會忽悠、