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1、公寓式辦公價格定位報告華僑城蘇河灣OCT SUHE CREEK第一部分 項目均價建議基于本案獨特的高端項目價值，從市場角度基于本案獨特的高端項目價值，從市場角度出發，對比參考競品、二手房，以及終端回出發，對比參考競品、二手房，以及終端回報市場，確定本案在目前市場下的合理價格報市場，確定本案在目前市場下的合理價格市場比較法二手房價格參考投資回報測算價格初步確定價格修正確定定價思路市場比較法二手房價格參考投資回報測算初步確定本案合理入市價格參考未來投資回報空間，確定本案價值預期實現下的合理價格范圍，最終確定本案合理入市價格市場比較法類比項目選取范圍全市銷售型高端類住宅1.全市范圍內售價較高（單價42、W）以上的高端類住宅項目2.有在售大面積產品，與本案存有直接競爭關系3.近一年有實際成交，保證價格的有效參考性總價競爭的高端公寓項目1.全市范圍內售價較高（單價5W）以上的高端公寓項目2.主力成交產品為1000W級，與本案有總價競爭關系3.內環內或內中環地段價值較高區域，保證客群關注點和項目價值的競爭參考性4. 近一年有實際成交，保證價格的有效參考性市場比較法全市銷售型高端類住宅日月光中心城市一品苑選擇全市銷售型高端類住宅項目進行對比：城市一品苑日月光中心全市高端銷售型類住宅有在售大面積產品近一年內有成交記錄選取原則：類比項目本案城市一品苑日月光中心區位價值區位板塊閘北蘇河灣板塊，市中心核心地3、段，內環內盧灣淮海中路板塊，市中心核心地段，內環內盧灣打浦橋板塊，市中心核心地段，內環內100120105交通配套地面交通發達，公交、軌交配套齊全地面交通便利，公交配套完善，距地鐵有一定距離地面交通發達，地鐵、公交配套齊全100100100生活配套緊鄰大悅城，與人民廣場、南京路商圈距離1公里以內，自身配套有高端商業淮海路商圈，周邊配套較齊全，但距離較遠主要依托自身商業配套，商業配套檔次一般；周邊配套較少且檔次低1009590環境資源蘇州河一線河景資源+3街坊集中景觀區+局部黃浦江遠景景觀資源欠缺，有一定人文資源（緊鄰馬勒別墅等老洋房）無強勢環境資源，有一定人文資源（緊鄰田子坊）1008590注：本案均值100分；優于本案的，評分高于100分，弱于本案的，評分低于100分市場比較法全市銷售型高端類住宅類比項目本案城市一品苑日月光中心項目價值建筑規模（萬方）28.211.6530，2棟酒店式公