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1、房地產行業研究方法房地產行業研究方法2目錄目錄內內 容容n 第一章第一章估估值方法和個股方法和個股選擇n 第二章第二章行行業生生態和周期判斷和周期判斷3一、估值方法和個股選擇一、估值方法和個股選擇41.1估值理論估值理論相相相相對對全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型現金金股股東權益益融融資性性債務非核心非核心資產企企企企業業價價價價值值債務凈額 = 融融資性性債務 現金金企企業的融的融資性性債務（如（如銀行借款、行借款、金融金融負債、關、關聯方方資金占用等），金占用等），包括短期與包括短期與長期融期融資性性債務；企；企業的的經營性性負債（如（如應付往來款付往來款項等）等）2、不屬于此范疇。不屬于此范疇。融融資性性債務的判斷的判斷標準：是否承擔準：是否承擔利息。利息。企企業價價值是指公司核心是指公司核心資產運運營產生的價生的價值。非核心非核心資產通常通常為企企業非主非主營業務的的資產，如，如長期股期股權投投資、其他、其他長期期資產等。等。企企業報表上所反映的表上所反映的現金及金及銀行存款。行存款。股股東權益即益即為公司的市公司的市值。優先股股先股股權期期權少數股少數股權所有者所有者權益益=股股東權益益+優先股股先股股權+期期權+少數股少數股權通通通通過過企企企企業業價價價價值值估算股估算股估算股估算股權權價價價價值值計算企算企業融融資性性債務價價值計算企算企業核心核3、心資產價價值計算企算企業總資產價價值計算企算企業核心核心資產價價值計算企算企業所有者所有者權益益計算企算企業的的普通股股普通股股權價價值1234企企業價價值+非核心非核心資產價價值+現金金總資產價價值-債務總額所有者所有者權益價益價值-相關相關權益益項目目每股價格每股價格51.1 估值理論估值理論由上表可由上表可見，兩種方法各有利弊，需根據企，兩種方法各有利弊，需根據企業自身的情況自身的情況選擇最最為有效的估有效的估值方法。方法。實踐中，公司估踐中，公司估值的常的常見方法有市方法有市場法和法和凈現金流折金流折現法。法。兩種主要估兩種主要估值方法的比方法的比較61.2 行業估值行業估值 NAV法法計算算出出企企業的的凈資產值，通通過對相相關關指指標進行行敏敏感感性性分分析析，得得出股出股權價價值的有效范的有效范圍。P/EP/E法與法與法與法與NAVNAV法法法法結結合的方式，能合的方式，能合