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1、房地產(chǎn)行業(yè)研究方法房地產(chǎn)行業(yè)研究方法2目錄目錄內(nèi)內(nèi) 容容n 第一章第一章估估值方法和個股方法和個股選擇n 第二章第二章行行業(yè)生生態(tài)和周期判斷和周期判斷3一、估值方法和個股選擇一、估值方法和個股選擇41.1估值理論估值理論相相相相對對全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型全面的等式模型現(xiàn)金金股股東權(quán)益益融融資性性債務(wù)非核心非核心資產(chǎn)企企企企業(yè)業(yè)價價價價值值債務(wù)凈額 = 融融資性性債務(wù) 現(xiàn)金金企企業(yè)的融的融資性性債務(wù)（如（如銀行借款、行借款、金融金融負(fù)債、關(guān)、關(guān)聯(lián)方方資金占用等），金占用等），包括短期與包括短期與長期融期融資性性債務(wù)；企；企業(yè)的的經(jīng)營性性負(fù)債（如（如應(yīng)付往來款付往來款項等）等）2、不屬于此范疇。不屬于此范疇。融融資性性債務(wù)的判斷的判斷標(biāo)準(zhǔn)：是否承擔(dān)準(zhǔn)：是否承擔(dān)利息。利息。企企業(yè)價價值是指公司核心是指公司核心資產(chǎn)運運營產(chǎn)生的價生的價值。非核心非核心資產(chǎn)通常通常為企企業(yè)非主非主營業(yè)務(wù)的的資產(chǎn)，如，如長期股期股權(quán)投投資、其他、其他長期期資產(chǎn)等。等。企企業(yè)報表上所反映的表上所反映的現(xiàn)金及金及銀行存款。行存款。股股東權(quán)益即益即為公司的市公司的市值。優(yōu)先股股先股股權(quán)期期權(quán)少數(shù)股少數(shù)股權(quán)所有者所有者權(quán)益益=股股東權(quán)益益+優(yōu)先股股先股股權(quán)+期期權(quán)+少數(shù)股少數(shù)股權(quán)通通通通過過企企企企業(yè)業(yè)價價價價值值估算股估算股估算股估算股權(quán)權(quán)價價價價值值計算企算企業(yè)融融資性性債務(wù)價價值計算企算企業(yè)核心核3、心資產(chǎn)價價值計算企算企業(yè)總資產(chǎn)價價值計算企算企業(yè)核心核心資產(chǎn)價價值計算企算企業(yè)所有者所有者權(quán)益益計算企算企業(yè)的的普通股股普通股股權(quán)價價值1234企企業(yè)價價值+非核心非核心資產(chǎn)價價值+現(xiàn)金金總資產(chǎn)價價值-債務(wù)總額所有者所有者權(quán)益價益價值-相關(guān)相關(guān)權(quán)益益項目目每股價格每股價格51.1 估值理論估值理論由上表可由上表可見，兩種方法各有利弊，需根據(jù)企，兩種方法各有利弊，需根據(jù)企業(yè)自身的情況自身的情況選擇最最為有效的估有效的估值方法。方法。實踐中，公司估踐中，公司估值的常的常見方法有市方法有市場法和法和凈現(xiàn)金流折金流折現(xiàn)法。法。兩種主要估兩種主要估值方法的比方法的比較61.2 行業(yè)估值行業(yè)估值 NAV法法計算算出出企企業(yè)的的凈資產(chǎn)值，通通過對相相關(guān)關(guān)指指標(biāo)進(jìn)行行敏敏感感性性分分析析，得得出股出股權(quán)價價值的有效范的有效范圍。P/EP/E法與法與法與法與NAVNAV法法法法結(jié)結(jié)合的方式，能合的方式，能合