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1、1新都現代交通產業功能區高品質科創空間項目首開地塊開發策劃方案新都現代交通產業功能區高品質科創空間項目首開地塊開發策劃方案2020年7月1本次研究范圍為2個1平方公里高品質科創空間，策劃重點為首開地塊研究研究范圍聚焦近期發展：首開地塊定位和產品策劃上位承接：1. 延續總體發展定位2. 延續總體空間規劃示范點范圍首開地塊軌交活力城航空動力港軌道示范點：圍繞中車龍頭，軌交生態圈核心功能區航空示范點：聚焦“小核心、大協作”的頂級航空研制聚落軌交示范點占地面積：1,155畝計容總建筑面積：124萬平方米待開發建筑面積：72萬平方米軌交首開地塊占地面積：56畝計容總建筑面積：7.5萬平方米航空示范點占地2、面積：1,056畝計容總建筑面積：88萬平方米待開發建筑面積：51萬平方米航空首開地塊占地面積：50畝計容總建筑面積：6.6萬平方米3首開地塊產品定位外部機會/威脅研究框架首開地塊產品策略 城市機會半小時經濟圈城市/區域分析有什么做什么怎么做 區域機會市級功能區 發展優勢中車、成飛、人才產業發展環境 發展劣勢制造主導 生態優勢西江河/公園城市基地資源條件 TOD優勢軌道8號線市場競爭環境 研發辦公同類型產業功能區 標準辦公非商務主力方向產業發展需求首開地塊發展定位研發/辦公產業專業配套產業生活配套產業人群需求導入內部優勢/劣勢細分物業市場目標客群主題定位形象定位規模建議產品參數運營模式發展模式3、分析4工作流程工作目的明確2個1平方公里及啟動地塊開發現狀，開展企業、人群等專項調研基于項目發展背景解讀，明確啟動地塊發展占位確定首開地塊定位，明確項目指標參數、布局、產品、經營策略建議建筑設計深化配合，完善財務測算報告撰寫主要工作內容市調工作地塊及物業市場調研研究深度完善規劃/設計對接2個高品質科創空間規劃示范點解讀首開地塊開發方案 地塊踏勘 物業市場調研研發辦公市場商業市場酒店市場公寓市場 專項調研10家基地內部企業訪談中車、624、420、今創、榮創、長之琳等內部產業地產部訪談3家上下游企業調研29所，航電，30所功能區管委會調研（了解區域開發進程及招商進程）區域人群調研（客群結構、客群消費力、客群消費特征） 項目開發背景發展目標發展要求 規劃和設計對接同濟規劃方案解讀建筑設計對接（建筑設計任務書） 項目基地分析區位條件交通條件規劃指標產業條件發展難點 啟動地塊物業市場分析 啟動地塊