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1、【金輝淺灣雅苑商業(yè)部分營銷報告】2015-05項目屬性分析地塊區(qū)位交通規(guī)劃市場環(huán)境分析商業(yè)經(jīng)營環(huán)境商業(yè)消費環(huán)境項目整體定位提案思路項目價格建議項目營銷策略項目篇 地塊分析 區(qū)位解讀 規(guī)劃分析 交通環(huán)境蘇地2014-G-13號 地塊三用地面積：39427.6容積率：1.2計容建筑面積：47313.12建筑限高：30米(檐口)蘇地2014-G-13號 地塊一用地面積：11337.8容積率：1.8計容建筑面積：20408.04建筑限高：60米(檐口)綠地率：30%蘇地2014-G-13號 地塊二用地面積：82985.0容積率：1.8計容建筑面積：149373建筑限高：60米(檐口)綠地率：30%地塊2、分析本案商業(yè)部分屬于三塊獨立地塊中的一塊，中小規(guī)模商業(yè)，但與住宅地塊可形成規(guī)模效應，擴大商業(yè)的影響力和消費導向性。本案商業(yè)總體量約4.7萬。其中1.89萬不可分割銷售，0.85萬基本單元需不小于200且需凍結3年，1.98萬基本單元不小于200。一、宗地經(jīng)濟指標：二、其他限制條件：限高：30米；計容的商業(yè)面積不低于40%為不可分割銷售；其余60%可售面積，最小分割單元面積不小于200；三、蘇州商業(yè)地產(chǎn)新政 :可分割出售的商業(yè)房地產(chǎn)項目在預售前需劃出一部分房產(chǎn)作為風險防范資產(chǎn)予以凍結：建筑面積在10萬平方米以下的，不得低于地上總建筑面積的30%，凍結時間為3年，凍結期內(nèi)不得銷售、抵押和轉讓；禁止3、售后包租。本案限制條件：比例面積（）限制條件40%18925不可分割銷售，一張產(chǎn)證18%8516凍結3年，最小分割單元不小于20042%19872最小分割單元不小于200占地（）39427.6容積率（）1.2建筑面積（）47313建筑密度（）50%指標分析區(qū)位分析 本案周邊為物流園和工業(yè)區(qū)，產(chǎn)業(yè)特性為勞動密集型； 本案周邊有長江路農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場和鋼材交易市場，私營業(yè)主較多；本案距楓橋商圈5公里左右； 本案距獅山路綠寶商圈8公里左右； 本案距古城區(qū)核心商圈超過10公里。 區(qū)域內(nèi)勞動密集型產(chǎn)業(yè)帶來磅礴的消費客群 區(qū)域內(nèi)鋼材、物流等私營企業(yè)帶來一定量的實力消費群 理想城商業(yè)與其它片區(qū)商圈距離均超過3公里物流園工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)滸通商圈楓橋商圈獅山路商圈橫塘商業(yè)中心工業(yè)區(qū)高新區(qū)城鄉(xiāng)一體化暨分區(qū)規(guī)劃（2009-2030年）區(qū)域級商業(yè)中心開發(fā)方向規(guī)劃分析 新區(qū)整體分區(qū)規(guī)劃總體結構：“一核、兩軸、三心、六片