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1、 XXXXXXX物流園招商方案一、 項(xiàng)目概況 二、商業(yè)定位 1、競爭對手分析項(xiàng)目名稱位置經(jīng)營定位面積租金優(yōu)惠政策入住率點(diǎn)評XX物流園XX物流簽2年送1年，具體優(yōu)惠幅度可另談10%招商情況非常差，城區(qū)網(wǎng)點(diǎn)城區(qū)內(nèi)50平米左右物流網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)形成經(jīng)營很多年，經(jīng)營狀況較好，搬遷困難較大40平米左右原有街鋪經(jīng)營情況較好小結(jié)：1）XX新興物流市場由于地理位置原因，即使租金優(yōu)惠程度很大，仍然面臨招商難的問題； 2）城區(qū)現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營情況普遍較好，由于城區(qū)并沒有車行限制，因此讓此類商家放棄原有經(jīng)營點(diǎn)，重新聚集一起統(tǒng)一經(jīng)營的難度較大； XX市區(qū)物流網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)過多年經(jīng)營，普遍效益較好。同時(shí)政府給予政策相對寬松。集中搬遷、招2、商難度大，對于一個(gè)統(tǒng)一經(jīng)營管理的新專業(yè)市場，想要改變這種粗放零散的經(jīng)營模式，必須從“經(jīng)營”“政策”兩個(gè)源頭著手，才能夠打破現(xiàn)有市場格局，尋求市場運(yùn)營機(jī)會。 解決方式：1）擴(kuò)大招商范圍，由傳統(tǒng)對現(xiàn)有城區(qū)已有經(jīng)營戶招商轉(zhuǎn)為重點(diǎn)發(fā)展外圍、發(fā)展外市、發(fā)展全國知名物流企業(yè)，進(jìn)而形成市場名牌效應(yīng)與集群效應(yīng)后，帶動本地市場招商的策略； 2）由政府出臺政策，強(qiáng)行驅(qū)趕市區(qū)零散經(jīng)營戶。可出臺“大車禁行”、“市區(qū)物流行業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營牌照不予申辦”等政策，強(qiáng)制性的把現(xiàn)有經(jīng)營戶驅(qū)趕出市區(qū)。 3）單一產(chǎn)業(yè)在XXXXX城市遠(yuǎn)不能支撐規(guī)模性市場，因此XXX物流園項(xiàng)目應(yīng)依據(jù)一些較為成熟的物流園的園區(qū)定位，以物流為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以可帶動人流的XX、XXX為輔助產(chǎn)業(yè)，做綜合型的市場定位。2、 市場定位 商業(yè)定位： 集物流、XXXXXXXXX功能定位 物流、商貿(mào)、餐飲、居住、商業(yè)配套三、 招商總體策略 1.銷售與招商關(guān)系 招商成果帶動剩余面積銷售:1) 本項(xiàng)目的起點(diǎn)在于招商,重點(diǎn)在于銷售.2) 招商工作的執(zhí)行直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售和未來的發(fā)展.3) 商業(yè)價(jià)值提升關(guān)鍵在于引進(jìn)的商家是否有足夠的號召力和吸引力.4) 招商與銷售的緊密互動,一方面可以保障項(xiàng)目未來的