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1、房地產開發流程及投資拿地房地產開發流程及投資拿地基礎知識基礎知識目目 錄錄一、房地產項目開發流程一、房地產項目開發流程二、土地獲取方式二、土地獲取方式三、項目分析三、項目分析四、投資測算四、投資測算一、房地產項目開發流程一、房地產項目開發流程1、地塊信息收集整理；2、投資可行性研究；3、取地策略方案。前期可行性研究前期可行性研究取得土地取得土地立項、備案立項、備案規劃設計規劃設計工程建設工程建設預售預售竣工驗收竣工驗收售后服務售后服務1、招拍掛項目報名、繳納競買保證金；2、參與競買報價競得土地；3、簽訂成交確認書；4、簽訂土地出讓合同；5、繳納地價款及稅費。1、發改委投資項目立項備案；2、建設2、項目選址意見及預審；3、取得建設用地規劃許可證；4、取得國有土地使用證；5、項目啟動會1、方案設計；2、擴初設計；3、施工圖設計；4、取得建設工程規劃許可證；5、取得建筑工程施工許可證。1、工程招標采購，簽訂各類工程施工合同、監理合同；2、進場開工。1、達到預售條件取得商品房預售許可證；2、開盤銷售。1、主體封頂；2、竣工驗收備案。1、毛坯入伙；2、物業管理服務。一、房地產項目開發流程一、房地產項目開發流程1 1、房地產開發全流程涉及的主要部門房地產開發全流程涉及的主要部門發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、氣象局、水務局、供電局、房管局2 2、房地產開發過程從政府部門取得的主要證3、件房地產開發過程從政府部門取得的主要證件（1）建設用地規劃許可證（2）國有土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）建筑工程施工許可證（5）商品房銷售(預售)許可證3 3、運營節點運營節點以目前市場主流住宅產品，一層地下室，30層高為例：一、房地產項目開發流程一、房地產項目開發流程拿地拿地開工開工預售預售主體封頂主體封頂竣工驗收竣工驗收交付入伙交付入伙4 4個月個月6 6個月個月2 2個月個月1212個月個月6 6個月個月（1）分期開發一般原則：控制在10萬平方米左右為一期。（2）不同城市、不同產品預售條件不同。本次舉例住宅預售條件為三分之二樓層。（3）取得施工許可證為開工節點，前期開展地勘、三通一平、臨水臨電等工作。（4）一層地下室3個月，兩層增加2個月。（5）施工進度遇春節增加1個月，北方城市冬季需延長。（6）主體封頂后，外檐4個月、室外配套2個月、景觀工程3個月、室外配套完成后5個月毛