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1、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營實(shí)務(wù)一什么是商業(yè)地產(chǎn)？商業(yè)房地產(chǎn)指用于各種零售、商務(wù)辦公餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)分類商業(yè)地產(chǎn)分為六類：n商業(yè)和住宅混合地帶（義烏新天地）n店面商業(yè)地帶n一般商業(yè)地點(diǎn)n中心商業(yè)地點(diǎn)（上海徐家匯）n臨近商業(yè)地點(diǎn)（金福源）n辦公商業(yè)地點(diǎn)（廣州體育中心）商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模分為三級(jí)中心：n一級(jí)中心包括零售業(yè)，一般都是高級(jí)百貨公司、大型超市、高級(jí)時(shí)裝店、高檔電器零售店等等,另外是餐飲業(yè)，全部都是高級(jí)酒店、高級(jí)餐廳、飯店；還有娛樂休閑，并且是全面配套，以高檔為主商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模n二級(jí)中心二級(jí)中心一樣2、有零售業(yè)、餐飲業(yè)，但是屬于中檔的檔次，還有服務(wù)業(yè)、商務(wù)金融、文化交流、娛樂休閑等n三級(jí)中心一般的百貨公司、餐飲業(yè)、服裝店、服務(wù)業(yè)、休閑等二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀n一、訂單開發(fā)理念獲得普遍認(rèn)同面對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)的種種困境，更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)實(shí)際的市場情況積極思考，開始調(diào)整商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營方式。以往住宅開發(fā)式的“先開發(fā)、后銷售”的運(yùn)營理念被打破，“先定位招商，后投資建設(shè)”的訂單式開發(fā)理念已經(jīng)得到廣泛認(rèn)同。國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理機(jī)制正逐漸走向成熟二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀n二、大型企業(yè)紛紛戰(zhàn)略性進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)目前，內(nèi)資、外資、開發(fā)商、運(yùn)營商齊頭并進(jìn)，掀起了一波商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的高潮。一貫采取擴(kuò)張發(fā)展戰(zhàn)略3、的企業(yè)大多保持了強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。一批在區(qū)域市場站穩(wěn)腳跟的企業(yè)也開始邁出異地?cái)U(kuò)張的步伐；許多外資企業(yè)也紛紛加入到商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張的浪潮中，令商業(yè)地產(chǎn)更多地響起強(qiáng)者的聲音。由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入，中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存壓力加大。一些地區(qū)商業(yè)物業(yè)供大于求的態(tài)勢(shì)明顯，使資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動(dòng)二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀n三、融資渠道出現(xiàn)新變化，多元化格局初顯由于國內(nèi)融資環(huán)境的擠壓，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)紛紛尋求新的融資模式，REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）作為一種理想的商業(yè)地產(chǎn)融資形式被普遍看好，海外資金也逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)的重要資金來源：摩根士丹利、美林、高盛集團(tuán)和美國花旗集團(tuán)國際投行淡馬錫基金和老虎基金二商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀n四、投機(jī)性開發(fā)現(xiàn)象依然存在目前，商業(yè)房地產(chǎn)投機(jī)性開發(fā)主要有兩種方式：一是概念炒作；二是銷售方式炒作。國外比較成熟的商用物業(yè)所采取的開發(fā)模式通常是：項(xiàng)目開發(fā)基金購買基金委托銷售管理開發(fā)