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1、3商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性;3）成本與融資，項目開發(fā)資金保障;4）運營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價值;首要一步：從定位到招商首要一步：從定位到招商4第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計5核心要點核心要點內(nèi)容內(nèi)容項目項目時間時間4）商業(yè)主題概念定位是項目繼續(xù)深化定位的基礎(chǔ)；商業(yè)主題概念定位二、商業(yè)主題定位1）城市宏觀經(jīng)濟(jì)水平將決定商業(yè)發(fā)展的層級，宏觀經(jīng)濟(jì)影響品牌對城市的認(rèn)可度以及確定客群的消費水平；2）零售市場及商圈特征分析，幫助確定商業(yè)未來的成長空2、間，以及如何獲得市場的支撐；3）未來目標(biāo)消費群體，比如：日常消費半徑、不同消費群體結(jié)構(gòu)的消費特征、購物頻率和平均花費、以及對不同零售業(yè)態(tài)的消費選擇等；城市宏觀經(jīng)濟(jì)研究零售市場調(diào)研及分析主力消費群體特征研究一、商業(yè)定位之市場研究60mins商業(yè)定位之市場研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈商業(yè)地產(chǎn)開商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈2.商業(yè)定位商業(yè)定位3.商業(yè)設(shè)計商業(yè)設(shè)計4.招商運營招商運營1.金融問題金融問題 發(fā)展階段認(rèn)知 區(qū)位屬性 經(jīng)營模式 目標(biāo)市場定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)布局定位 結(jié)構(gòu)設(shè)計 平面設(shè)計 動線設(shè)計 空間節(jié)點設(shè)計 體驗性商業(yè)設(shè)計元素 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計 招商執(zhí)行 運營管理 營銷推廣 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整 3、開發(fā)資金來源 產(chǎn)品模式 經(jīng)營策略 風(fēng)險控制 商業(yè)模式8宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析：是項目投資策略的基礎(chǔ)要件，人均GDP及可支配收入等決定市場基本需求，為項目產(chǎn)品設(shè)計及投資風(fēng)險控制提供參考。城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）分析城市居民人均可支配收入城市居民人均可支配收入社會零售品銷售總額社會零售品銷售總額常住人口總量常住人口總量旅游人數(shù)及旅游收入（/年）旅游人數(shù)及旅游收入（/年）實際外商投資總額實際外商投資總額城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)05001,0001,5002,0002,5001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009單位：億元0%10%20%30%40%50%60%固定資產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率西安市西安市GDP及各產(chǎn)業(yè)增長