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1、商業綜合體開發與商業模式商業綜合體開發與商業模式前言前言 開端開端1998年底，中國房地產市場第一次住房制度改革，房地產商品化開始；年底，中國房地產市場第一次住房制度改革，房地產商品化開始；2000年伊始，住宅開發熱潮開始成規?；d起；年伊始，住宅開發熱潮開始成規模化興起；住宅地產的樂趣住宅地產的樂趣 杠桿開發（有趣的利潤模式）；杠桿開發（有趣的利潤模式）；權利與義務的關系權利與義務的關系 所謂住宅配套商業（早期公建）；所謂住宅配套商業（早期公建）；商業地產的樂趣商業地產的樂趣 近似成本、翻倍收益（一鋪養三代、與住宅的不同作用）；近似成本、翻倍收益（一鋪養三代、與住宅的不同作用）；簡述中國商業2、地產歷程簡述中國商業地產歷程住宅同商業地產的開發利潤比對住宅同商業地產的開發利潤比對 2002年一線城市標準；年一線城市標準；住宅住宅啟動資金單方：啟動資金單方：1000元元/平米平米開發單方成本：開發單方成本：3000元元/平米平米單方售價：單方售價：6000元元/平米平米啟動資金利潤率啟動資金利潤率 300%（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）商業（住宅底商）商業（住宅底商）啟動資金單方：啟動資金單方：1000元元/平米平米開發單方成本：開發單方成本：4000元元/平米平米單方售價：單方售價：100003、元元/平米平米啟動資金利潤率啟動資金利潤率 600%為什么有人愿意加價投資商業？為什么有人愿意加價投資商業？ 2002年一線城市標準；年一線城市標準；住宅住宅 100平米平米購置成本：購置成本：60萬萬每月出租房租：每月出租房租：2500元元投資回報率：投資回報率：5%回報年限回報年限 20年年（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）（該標準為絕對粗算、稅費、資本化指標等均未涵蓋，僅作表述示意）一個愿打、一個愿挨一個愿打、一個愿挨商業（住宅底商）商業（住宅底商）100平米平米購置成本：購置成本：100萬萬每月出租房租：每月出租房租：7500元元/平米平米投資回報率：投資回報率：9%回報年限回報年限 11年年20052008年，商業地產進入巔峰期，無序開發興起，城市綜合體出現；年，商業地產進入巔峰期，無序開發興起，城市綜合體出現；20092010年，商業地產進入減速期年