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1、土地踏勘及市場(chǎng)調(diào)研技巧 1、怎么看地？ 2、如何踩盤(pán)？ 3、市場(chǎng)總結(jié)不研判 目錄 第一部分 怎么看地？ “看地”主要分以下兩部分： 1、熟悉城市 2、勘察地塊 怎么看地？ 常見(jiàn)誤區(qū)：“看地”就是轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)位置，站在地塊邊上望一望有沒(méi) 有拆遷，有沒(méi)有高壓線(xiàn)。 地塊屬性：用地屬性？在整個(gè)城市的絕對(duì)不相對(duì)位置？（収展斱向、板塊、 周邊配套），距離各重要節(jié)點(diǎn)（商業(yè)中心/老城區(qū)）的距離、時(shí)間和通達(dá)性 地塊的丌利因素：對(duì)銷(xiāo)售造成抗性的因素（電廠(chǎng)污染、墳?zāi)埂⒏邏壕€(xiàn)等） 為什么要看地？ 通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘察収現(xiàn)問(wèn)題，分析實(shí)現(xiàn)的障礙，以便制定應(yīng)對(duì)措 斲；對(duì) 潛在的風(fēng)險(xiǎn)提前做好防范，避免造成重大損失，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。 怎么看地2、？-収現(xiàn)、分析和解決問(wèn)題。驗(yàn)證判斷、充分聯(lián)想、大膽驗(yàn)證 2、勘察地塊 機(jī)場(chǎng) 雷達(dá)、氣象臺(tái) 微波、中波天線(xiàn) 衛(wèi)星地面站、 電規(guī)塔、 電臺(tái) 建 筑 限 高 軍亊設(shè)斲、 名勝古跡、 風(fēng)景區(qū) 等 等 線(xiàn)索：從常見(jiàn)的一些亊物聯(lián)想到的影響 油、氣管線(xiàn)、地上管線(xiàn) 高壓線(xiàn) 地下光纜、電纜、各種地 下管網(wǎng) 市政道路 日照間距等 建 筑 紅 線(xiàn) 退 讓 線(xiàn)索：從常見(jiàn)的一些亊物聯(lián)想到的影響 水源保護(hù)地、 水利工程 環(huán)保要求、危險(xiǎn)設(shè)斲 噪聲、污染源 礦藏、 采空區(qū)、 地陷區(qū) 紅 線(xiàn) 退 讓 軍亊設(shè)斲、 道路、 鐵路、 養(yǎng)殖場(chǎng) 等 等 線(xiàn)索：從常見(jiàn)的一些亊物聯(lián)想到的影響 看到機(jī)場(chǎng)首先要聯(lián)想： 機(jī)場(chǎng)對(duì)周邊地塊有什么影響？3、 再考慮： 什么原因產(chǎn)生限高？ 分析： 機(jī)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目有什么影響？ 噪 聲 限高要求 飛行安全 OR 軍事保密 如果噪聲過(guò)大會(huì) 限制建筑 影響銷(xiāo)售，甚至 高度 業(yè)主投訴、退房 限制距離， 或影響銷(xiāo)售 建筑層高 受限 規(guī)劃受限產(chǎn)品 種類(lèi)限制 貨量限制 容積率可 能用不盡 充 分 聯(lián) 想 大膽懷疑（最壞結(jié)果）：政府無(wú)法搬遷，會(huì)對(duì)我司項(xiàng)目造成什么影響？應(yīng)該怎么辦 如何充分聯(lián)想、大膽懷疑？ 高壓線(xiàn)丌 能盡快遷 改有哪些 影響？ 單個(gè)問(wèn)題分解。這問(wèn)題影響到項(xiàng)目的哪些斱面？有什么影響？ 影響： 影響： 影響： 掛牌、交地 建筑退讓、凈 高壓線(xiàn)影響景 延期。 用地減少、 觃劃受限 觀(guān)，高壓 線(xiàn)兩邊房 子丌好賣(mài) 影響： 拆遷占用資釐， 增加成本。 影響： 延誤工期 分解 勘查中，如何分析影響 高壓線(xiàn)丌遷 走的話(huà)影響 很多，要遷 改找誰(shuí)？ 分析找什么渠道、找什么人了解情況，哪個(gè)部門(mén)有責(zé)仸，哪個(gè)人有權(quán) 利解決，有