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1、保定市 天河商務中心綜合樓項目整體定位及招商營銷策略建議（溝通版）我們對集中式商業項目的理解及觀點Opinion 商業地產是房地產開發中最復雜、難度最大的部分1商業地產是“三高產品”：高風險、高回報、高技術含量。住宅、寫字樓開發的目標客戶是小眾，滿足不同消費者中一部分消費者的獨特需求。商業開發的目標客戶是大眾，滿足不同消費者中大部分消費者的類同需求。住宅、寫字樓、商業開發比較商業地產開發是一個精細的系統工程，有著眾多子系統2城市與商業區位與商圈消費研究業態規劃產品設計商業招商運營管理推廣銷售一個都不能少！商業是城市的空間及功能節點，商業開發要放在城市時空發展背景之下3沒有“市”的“城”，怎么還2、叫“城市”？時間軸初級階段中級階段高級階段30%以下 70%以下 70%以上城市商業空間發展特征城市化率向心聚集（向城市幾何中心聚集）向心分散（向城市幾何中心發散）離心聚集（離開城市中心向郊區聚集）城市發展階段第一空間（居住空間）居住功能區商業功能區工業功能區其他功能區空間軸政務功能區第三空間（公共空間）（工作空間）第二空間人的活動空間城市功能空間商業發展要從“城”與“市”的關系出發：一是要重視城市發展趨勢，抓住商業發展的機遇，并以商業發展的前瞻性、拉動性，影響、促進城市的發展建設。一是要關注市場功能需求和城市功能規劃，尋找交點，營造城市公共空間，提升和諧、宜居的城市環境。商業要以區位價值為標3、尺，并合理體現這一價值4商業區位價值模型商業區位選擇一般性規律綜合性商業交通便捷的城市繁華區大型超市交通干道、快速交通出入口附近、大型或者高檔居住區附近 倉儲商場購物中心用地相對豐富、交通便利的城鄉結合部 專業市場批發市場交通樞紐和物流集散中心 中心區中間帶邊緣帶分散商業 條狀商業 組團商業中央商業區中心商業街區級商業中心專營商業街市區商店郊區小店農貿市場郊區商業中心高高商業區位最大的特點是消費者指向，并以此來決定服務門檻和服務半徑，從而決定區位價值。服務門檻小的零售業與需求者的分布空間相對應，呈分散分布；服務門檻大的零售業等級也相應較高，布局數量有限，為了擴大服務半徑，一般區位選擇在交通的主要節點。不同零售企業在空間上表現為商品銷售量隨著離開最高地價商業區位距離的增加而呈現遞減的趨勢。消費需求是商業地產開發的唯一基礎動力 源5居民消費、投資動態模型宏觀經濟狀況利率及貨幣供應量就業狀況社會