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1、2008-3-18僅供與貴司交流。2008-3-18綜合體項目溝通綜合體項目溝通謹呈：XX集團2項目的界定項目的界定?公司背景：公司背景：?項目情況：項目情況：?客戶的戰略性思考：客戶的戰略性思考：3開發商經常會有的疑問開發商經常會有的疑問? 我們的客戶是誰？他們的數量能不能支撐這么大規模的項目？? 項目的核心競爭力是什么？資源怎么用？只靠資源能否帶動整體項目的銷售？? 如何解決配套不成熟的問題？配套的開發策略如何？? 啟動區怎么快速回收資金？怎么在后續開發中提升價格？? 如何通過本項目建立企業品牌？。4我們在我們在我們在我們在合適的時機合適的時機合適的時機合適的時機，掌握了，掌握了，掌握了，2、掌握了合適的資源合適的資源合適的資源合適的資源事實上，項目的關鍵在于：事實上，項目的關鍵在于：“我們能否做對我們能否做對我們能否做對我們能否做對”我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的我們是否意識到綜合體項目的復雜性復雜性復雜性復雜性和其和其和其和其同單一物業的同單一物業的同單一物業的同單一物業的不同點不同點不同點不同點5綜合體和單一物業的比較綜合體和單一物業的比較比較因素綜合體綜合體單功能物業單功能物業功能復合性、適應性單一性區位一般在城市核心區域根據功能確定建筑形式多樣化單一投資風險較小較大總投資一般較大相對較小經濟風險較大較小客戶來源具有自我寄生功3、能，部分來自于內部全部來自于外部客戶活動體驗式的目的性的客戶綜合使用成本較小較大6綜合體項目的操作執行內容綜合體項目的操作執行內容?項目定位與發展戰略確定；?物業發展模式；?商業資源獲取與整合；?營銷與經營；7世聯研究：綜合體四種發展模式世聯研究：綜合體四種發展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式二：以寫字樓為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式三：以酒店為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式模式四：以商業為核心功能的發展模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式模式一：酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發展的模式例如：香港太古廣場、 北京華貿中心例如：上海商城例如：深圳華潤中心、日本福岡博多運河城例如：廣州中信廣場、深圳信興廣場8模式一模式一各種功能均衡發展的模式各種功能均衡發展的模式外因外因內因內因功能化體系優越的地理位