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1、量有所出量有所為社 區 商 業 體 量 確 定 和 價 值 最 大化集團營銷中心.商業車位組CONTENT目錄前言（了解商業）如何確定商業體量（體量極值測算）如何進行商業規劃（規劃技巧分析）商業街產品形式商業發展模式看指標極值估算原則體量極值測算方法先拉長之用盡沿街面先拉長之“一塊地切兩半”先拉長之“三層皮”商業街商業規劃細節前言 了解商業產品的組成標準商業街英倫商業街商業綜合體寫字樓普通底商U型商業街集團商業產品形式0Part基本為純一層，面積5090，變動因素少，易去化兩層（多層）、面積段、產品構成的變動因素大，不同的組合對銷售的影響較大目前涉及的項目數量較少，仍處于摸索成長階段集團商業的2、發展模式0Part商業銷售階段2013年6月4日2013年11月13日2014年1月13日商業自持階段部分項目商業自持階段商業銷售階段現階段銷售型商業意味著優先考慮銷售的可行性，非特殊情況不自持、不運營Part 1 如何確定商業體量產品溢價能力對比1Part商業，作為項目中拉高貨值、找平賬面收益最重要的“工具”，是項目利潤實現的關鍵因素之一商業住宅（洋房）車位溢價能力金字塔誤區：商鋪價格比住宅高，應多占些指標！正確理解：商鋪體量定位應該從市場需求的角度判斷，結合競品情況、商鋪租金水平、商業輻射人群、城市經濟和發展趨勢、產品類型等維度去思考，權衡考慮，否則，過量的商鋪必然導致商鋪成積存，利潤打水3、漂師傅，我們寺廟街做多少？從哪里來？到哪里去？師傅，能好好說話嗎？一個指標、兩個原則、三個方法師傅凈會忽悠、扯犢子。就按這個 意思做吧。師傅師傅的的忽忽悠悠123讀指標、看政策1Part當地政府商業指標文件規劃設計條件項目所在地發布的政策要求 最常見的幾類文件：土地出讓條件國有建設用地使用權出讓合同定向開發協議城市管理技術規定 例如：在佛山，土地出讓文件中關于商業的約定的指標包括商業上限值、下限值、區間值、商業規劃位置等內容。商業體量極值測算：2個原則1Part商業體量的確定：配置商業并不是能做多少就做多少，需遵循2個原則原則1：商業售價的估算要合理商業與住宅在相同去化速度下的定價（相同時間內，住宅賣70%、商業也能對于去化70%），避免商鋪積壓，利潤無法兌現的局面原則2：商業售價估算，具體到不同位置、面積段、不同結構商鋪例如主入口商鋪和內街鋪、60和160、首層鋪和二層鋪的售