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1、前期策劃方案的形成及內(nèi)容主講人：時間：Aug 10內(nèi)容內(nèi)容頁碼頁碼一、什么前期策劃3二、前期策劃需要思考的問題1212三、前期策劃方案的內(nèi)容1717四、前期策劃方案的形成3333五、前期策劃的難點(diǎn)3737目錄Contents房地產(chǎn)策劃前期前期營銷營銷廣告廣告1、三大策劃構(gòu)建了策劃行業(yè)基本格局前期策劃：預(yù)見、觃劃能力營銷策劃：執(zhí)行能力廣告策劃：品牌、傳播能力2、房地產(chǎn)的開發(fā)流程前期策劃中期營銷顧問不代理后期運(yùn)營管理市場調(diào)查及研究總體定位產(chǎn)品定位財務(wù)分析規(guī)劃設(shè)計建議獲得土地設(shè)計方案檢討建筑概念不方案設(shè)計招商或銷售市場推廣散鋪招商試營業(yè)商業(yè)管理物業(yè)管理資產(chǎn)管理前期手續(xù)辦理初步設(shè)計施工圖設(shè)計工程施工及2、管理竣工及內(nèi)裝正式開業(yè)可行性研究123456789111315171921101214161820222324建筑策劃開業(yè)籌備3、前期策劃的概念及定義房地產(chǎn)前期策劃，是根據(jù)目前房地產(chǎn)市場情況，以及未來市場趨勢，結(jié)合自身（地塊、資金）條件，通過有效滿足市場需求的方式，最終達(dá)到房地產(chǎn)項目效益最大化的觃劃設(shè)計方案。一、什么前期策劃3二、前期策劃需要思考的問題1212三、前期策劃方案的內(nèi)容1717四、前期策劃方案的形成3333五、前期策劃的難點(diǎn)3737策劃前的思考問題定性能否成立定量能否支撐競爭環(huán)境機(jī)遇是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略是否符合市場發(fā)展趨勢綜合效益前景區(qū)位人口交通企業(yè)實力空間開發(fā)意圖社會效益經(jīng)濟(jì)效益3、1、前期策劃需要思考的問題政府支持2、房地產(chǎn)的需要考慮的對象房地產(chǎn)主體為消費(fèi)者、開發(fā)商、政府，房地產(chǎn)市場在三大主體的博弈中不斷發(fā)展進(jìn)步。前期策劃必須從不同角度去理解和看待項目未來的發(fā)展。開發(fā)商消費(fèi)者2-1、開發(fā)企業(yè)角度（滾動開發(fā)）資本的流動性投資開發(fā)盈利投資開發(fā)盈利2-2、消費(fèi)者角度（性價比）第一階段第二階段第三階段剛性需求釋放階段改善需求釋放階段投資需求釋放階段2-3、政府角度（調(diào)控&土地財政&政績工程）當(dāng)房地產(chǎn)市場過分繁榮時，政府出臺調(diào)控政策打壓；當(dāng)市場低迷時，政府出臺救市政策，過去十年政府的調(diào)控手段滯后于房地產(chǎn)市場，屬于被動調(diào)控，近幾年開始往主動調(diào)控方向轉(zhuǎn)變。國8條調(diào)控市場927新政打壓房地產(chǎn)信貸放寬，政策救市信貸收緊，大力度打壓房地產(chǎn)市場2011年2012年2013年3、城市等級和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定規(guī)模和產(chǎn)品（1）城市等級 第一級（18個）：直轄市、特別行政區(qū)、GDP大于1600億且