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1、 絕對保密 商業地產項目前期開發調研定位策劃 2014年1月10日 陳倍麟 易居中國克而瑞咨詢中心 副總經理 上海市注冊咨詢專家、上海市注冊咨詢師 中國注冊高級商務策劃師、國際商務策劃師 2 一、缺乏專業市調定位的失敗案例 二、商業項目定位前的市場調查 三、市場研究報告應該反映的內容 四、商業項目的定位內容與定位依據 目 錄 3 科學的開發流程 專業的市場調查 準確的市場定位 契合定位的建筑物業功能 現代化的景觀氛圍營造 商業專才的招商經營實操 商業項目成功開發的幾大要素 4 一、缺乏專業市調定位的失敗案例 5 憑過往經驗定位，收獲失敗的苦果! 1、上海老城隍廟豫城時尚案例 6 開發歷程 202、05年11月，嘉沃投資購買上海城隍廟廣場置業有限公司100%股權。 2002年，復星集團上海城隍廟廣場置業有限公司的城隍廟廣場（廟前廣場）項目動工。 2008年4月28日，更名為“豫龍坊”開業，由上海凱龍瑞投資有限公司營運管理。 因凱龍瑞招商失敗2009年轉由盈石資產管理有限公司接管。 2010年8月4日，更名為“豫城時尚”重新開業。 45% 2% 37% 16% 檔次分析 國際二線 國內一線 國內二線 非品牌 豫城時尚案例 主題定位：“古城隍與新摩登”相結合 7 豫城時尚案例 8 建筑形態與經營主題不相關！ 豫城時尚案例 9 時尚定位缺乏周邊環境氛圍的支撐。 東 西 南 北 豫城時尚案例 13、0 客群構成比例 旅游客 常住消費客 對區位環境缺少時尚認知！ 時尚定位缺乏消費習慣認同度。 豫城時尚案例 上海市民及旅游客對豫園商城的深刻印象是“四大金剛”： 1. 小商品 2. 小吃 3. 黃金 4. 工藝品古玩 11 2、上海仲盛世界商城 12 上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區域核心地段，經營卻始終不溫不火，失敗的建筑規劃是一大重要原因。 昏暗的地面材質 2、地下通道出入口設置失誤，流失區域交通樞紐豐富客群資源 3、商場主要出入口設置失敗，主力店的人流沒有實現共享 1、建筑物缺乏商業元素，外立面與內飾難以有效吸引人氣 商場入口側 地下通道入口側 商場入口 家樂福入口 呆板的外立面 上海仲盛世界商城案例 13 上海仲盛世界商城坐擁閔行莘莊區域核心地段，經營卻始終不溫不火，失敗的建筑規劃是一大重要原因。 5、冗長的內街使消費者產生疲勞感，同時造成商業死角 6、為提高租金而強行增加小面積店鋪