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1、集團商業地產部招商中心2017.9項目定位指引文件目錄1.項目基本數據調研及描述指引1.1 商圈分析項目輻射范圍的測算方法及商圈屬性定義1.2 目標消費群體畫像1.3 主要競品分析1.4立地條件分析1.5項目SWOT分析1.6項目定位初判2.基礎指標的確定方法3.項目概念定位4. 業態樓層布局 & 代表品牌1.1 商圈分析項目輻射范圍的測算方法及商圈屬性定義商圈分析的目的：為選擇、確定項目的目標客群提供基礎依據商圈輻射半徑測算方法（僅適用于區域及社區型項目）核心商圈：步行15分鐘，自行車助動車車行20分鐘次級商圈：車行20分鐘，軌道交通3-5站不需換乘外緣商圈：車行30分鐘，軌道交通6-7站不2、多于一次換乘要求：結合城市市政規劃，以開業作為時間節點，根據道路實際情況，劃定輻射范圍，并將三種商圈范圍用不同顏色在圖中標出商圈屬性定義 根據所在商圈政府規劃及人口特征，判斷商圈基本屬性：居住區/商務區/產業園區/傳統商業區/ 人口特征分析：一般聚焦三類人群，居民、教育人口、辦公人口案例案例- -杭州三墩項目輻射范圍推導過程杭州三墩項目輻射范圍推導過程公路交通輻射范圍要考慮的影響因素：河流、快速路等形成的阻隔公路交通輻射范圍要考慮的影響因素：河流、快速路等形成的阻隔緊鄰城市主動脈：東西走向石祥快速路，南北走向紫金港路（隧道）、古墩路、莫干山路、繞城高速，對外通達性佳，車行主要通過古墩路（南北）3、及振華路（東西）進入本項目地塊北側直接臨五里塘河，無通達道路；石祥快速路雙向地塊北側直接臨五里塘河，無通達道路；石祥快速路雙向6 6車道且有高架，對當地居民有一定的心理阻隔車道且有高架，對當地居民有一定的心理阻隔案例案例- -杭州三墩項目輻射范圍推導過程杭州三墩項目輻射范圍推導過程1.42.72.61.52.71.51.5u紅色圈：15分鐘步行，輻射1.4-1.5公里范圍消費群；u黃色圈：30分鐘步行，輻射2.6-2.7公里范圍內消費群；步行：案例案例- -杭州三墩項目輻射范圍推導過程杭州三墩項目輻射范圍推導過程車行：整體車行15分鐘能到達項目周邊5-6公里范圍位置，其中北向、西向交通較為通暢，相對來說往南交通擁堵現象更明顯，道路通達性略差。7.5良渚西溪濕地653文一西路案例案例- -杭州三墩項目輻射范圍推導過程杭州三墩項目輻射范圍推導過程軌道交通輻射范圍要考慮的影響因素：競品、換乘站形