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1、余建生 房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃的理論與實(shí)踐2（前期）范圍的界定v土地購(gòu)買之前投資機(jī)會(huì)分析投資機(jī)會(huì)分析v土地購(gòu)買之后產(chǎn)品委托設(shè)計(jì)之前項(xiàng)目發(fā)展策劃項(xiàng)目發(fā)展策劃vv中期：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷計(jì)劃中期：產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷計(jì)劃vv后期：銷售管理后期：銷售管理3工作主要任務(wù)v資金的投資機(jī)會(huì)分析（海海灣灣集集團(tuán)團(tuán)）解解決決是是否否投投資資房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)或或投投資資區(qū)區(qū)域域選選擇擇或或投投資資不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)類類型型選選擇擇- - - - - - - - - - - -的的決決策策問(wèn)問(wèn)題題4工作的主要任務(wù)v土地的投資機(jī)會(huì)分析解決特定土地能否購(gòu)買解決特定土地能否購(gòu)買購(gòu)買價(jià)格上限購(gòu)買價(jià)格上限何時(shí)購(gòu)買何時(shí)購(gòu)買有有 條2、件購(gòu)買條件購(gòu)買-的決策問(wèn)題的決策問(wèn)題5工作的主要任務(wù)vv項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展策策劃劃（ 泰泰聯(lián)聯(lián)）目目標(biāo)標(biāo)市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位產(chǎn)產(chǎn)品品概概念念溝溝通通產(chǎn)產(chǎn)品品與與目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的元元素素、途途徑徑、策策略略確確定定產(chǎn)產(chǎn)品品符符合合投投資資目目標(biāo)標(biāo)預(yù)預(yù)期期確確定定投投資資風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)在在能能夠夠接接受受的的范范圍圍內(nèi)內(nèi)為為產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)提提供供指指導(dǎo)導(dǎo)建建議議6意義v行業(yè)選擇，特別是區(qū)域和物業(yè)類型選擇，屬于企業(yè)發(fā)展和投資的戰(zhàn)略決策范疇，對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)具有決定性影響，科學(xué)、全面、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治鲅芯渴潜Ｕ现贫ㄕ_戰(zhàn)略決策的基礎(chǔ)和依據(jù)（ 華華暉暉）7意義v在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，營(yíng)銷管理費(fèi)用比例較小、建安成3、本波動(dòng)不大，銷售價(jià)格和土地成本是項(xiàng)目投資利潤(rùn)的主要決定因素，從保守的立場(chǎng)來(lái)看，土地價(jià)格以及與土地相關(guān)的費(fèi)用決定著項(xiàng)目的利潤(rùn)空間和開發(fā)可行性（ 瑪瑪雅雅貿(mào)貿(mào)易易）8意義v土地價(jià)格不僅是利潤(rùn)的主要決定因素，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性，土地位置也顯著影響項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略和銷售價(jià)格，因此，土地購(gòu)買的內(nèi)容和條件是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中最重要的決策環(huán)節(jié)（ 建建設(shè)設(shè)控控股股）9意義v要提高房地產(chǎn)項(xiàng)目投資利潤(rùn)和降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，除土地相關(guān)因素外，主要與產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營(yíng)銷策略有關(guān)，房地產(chǎn)項(xiàng)目前期研究與策劃是產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)，也是促銷策略的核心（ 和和記記黃黃埔埔）10意義v“發(fā)展”才是硬道理決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要集中在前期決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵環(huán)節(jié)主要集中在前期：地：地塊位置選擇、地價(jià)決定、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、塊位置選擇、地價(jià)決定、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷主題等開發(fā)時(shí)機(jī)、營(yíng)銷主題等11忽視