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地下車庫成本優化培訓課件（26頁）.pdf

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培訓課件

上傳人：故事編號：396035 2022-05-27 26頁 1.31MB

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1、萬科恒大保利如何做地庫成本優化壹控地庫規模貳控地庫面積一控地庫規模按規范要求的最小值配置一、控地庫規模l目前，絕大部分項目的地庫都是虧損，稍微好一點的，也僅僅是打平或者略有盈余。l通常情況下，地庫單車位面積指標在30-35之間，普通二層地庫建安成本約2500元/。按照這個計算，一個普通車位僅建安成本一項就得7.5萬-8.75萬。這還不算財務成本、營銷成本、運營成本等其他的成本消耗。l現階段，一線城市核心區的車位銷售比較理想，單個車位可以賣到10萬以上；而二三線城市則要困難得多，尤其是需求不足的三四線城市，車位想要賣到8萬塊都難，基本建一個虧一個。l就在這樣的情況下，還有很多三四線項2、目直接挖兩層建地庫，把整個小區地下鋪滿，結果項目的利潤全被積壓的車位吃掉了。一、控地庫規模普通項目車位比切忌貪多，滿足最低指標即可除了少部分項目因定位需要，車位需多配高配外，大部分項目在規劃階段要有意識的控制車位配比，力求在最低指標范圍內規劃設計。恒大就要求，高端住宅項目按至少一戶一車規劃，其它中高端及中端項目原則上按當地規劃要求下限進行規劃。當車位銷售價格遠高于成本可酌情考慮增加車位。一、控地庫規模與規劃部門溝通，爭取最有利的車位比l對于很多項目來說，即便是按照最低指標配置，車庫建設依然是筆虧本買賣。比如規劃要求是車位比1:1，而當地對地庫車位需求不突出，這么高的車位配比根本算不過賬。l由于3、各地的規范有差別，執行力度不同，很多地區的規范其實還存在溝通余地或操作空間，在規劃時應與規劃部門充分溝通，爭取對項目最有利的車位比。l萬科在江蘇的一個項目，定位為首次置業，產品以小戶型為主，90平以下的戶數占比達到70%。按照當地的規范，要求車位比例為1.2輛/戶。基于對地庫經濟性的研究，規劃局溝通之后，按照1.0/100進行設計，把車位指標下調，直接為項目節約將近2千萬的成本。l在規劃階段合理設置車位比，是控制地庫成本的關鍵。如果項目小戶型為主，戶數多，以每百平為單位來配置車位，比按照戶數來配置更有利于降低車位比；反過來，如果項目以大戶型為主，則按照每戶為單位來配置車位經濟性更好。一、控地庫規模先用足地面停車指標，再考慮地下車位在規劃車位的時候，應充分利用地面車位的政策紅利，優先把地面車位指標用滿，以減少地下車位數量。另外，也可以利用機械車位來報建。特別是地下車位一層不夠，兩層不滿的時候

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