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1、龍龍光玖譽府光玖譽府營銷執營銷執行策略行策略報報告告匯匯報報龍光玖譽府團隊2019年10月10日目錄contents01 壹目 標 及 難 點 解 讀02 貳市 場 情 況 分 析03叁核 心 價 值 梳 理04 肆客 戶 分 析 定 位05伍營 銷 執 行 策 略目標及難點解讀銷售目標分析項目難點分析PART 1壹 銷銷售目售目標標11月月2日日 巡展拓客巡展拓客預計節預計節點點營銷階段營銷籌備期開盤熱銷期強勢蓄客期10月月12月月1日日營營開開&樣樣開開驗資驗資12月月15日（周日）日（周日） 開開盤盤1.5月月強強勢勢蓄客蓄客2周清周清盤盤12月月31日日 清清盤盤1個月籌個月籌備備【價2、格目【價格目標標】突破市突破市場場價格天花板價格天花板，達到達到均價均價5.5-6萬萬元元/（含（含精精裝價裝價格格）【去化目【去化目標標】售開即售罄售開即售罄，12月月31日日前前完成完成去去化化377套、套、約約18億億。12月月13日（周五）日（周五） 預預售售&認認籌籌項項目目難難點梳理一：點梳理一：體量小，體量小，規規模不占模不占優勢優勢無無規規模模優勢優勢：占地約1.5萬、建面約8.5萬，體量較小，不占規模優勢，規模氣勢不強，與品牌往常地王項目在規模上 有所差異。自身配套不完善自身配套不完善：項目無商業指標，僅菜市場指標（暫定作為餐飲），園林小，缺乏一站式的完整生活配套。項項目基本3、指目基本指標標占地面占地面積積15324.39總總建筑面建筑面積積84857.9容容積積率率3.98綠綠化率化率40%停停車車位位470個菜市菜市場場體量體量1500圖書館圖書館體量體量8000項項目目難難點梳理二：點梳理二：城市面貌老舊、周城市面貌老舊、周邊邊配套低端、噪音配套低端、噪音合正合正觀瀾匯項觀瀾匯項目目合正合正觀瀾匯觀瀾匯二期（目前已建二期（目前已建圍擋圍擋）觀瀾觀瀾大道、茜坑地大道、茜坑地鐵鐵口口北北側側東側東側南南側側工工業業廠房、廠房、農農民民 房房西西側側北側緊靠合正觀瀾匯一期。西側是工業廠房和在建中的軌道交通，施工界面，道路不平整，廠房包圍，生活檔次較低。東側緊鄰觀瀾大道與茜坑地鐵口相連，東側產品將受到噪音影響。南側地塊為合正觀瀾匯二、三期，未來建成后對項目南側產品景觀面有一定遮擋。項項目目難難點梳理三：點梳理三：溢價溢價難難，如何突破市，如何突破市場場價格天花板價