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1、緒 論 近年來，中國經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，2003年我國GDP已達(dá)到14099億美元，人均產(chǎn)值迅猛增長。天津作為中國四大直轄市之一，北方最大的沿海城市，去年全年實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值2386.94億元，人均產(chǎn)值增加到25874元，人民群眾的消費(fèi)行為隨著收入水平的提升開始有了改變，由原先對商品價格的重視轉(zhuǎn)變成為對于服務(wù)態(tài)度、購物環(huán)境等整體消費(fèi)質(zhì)量的要求。 一、研究背景 購物中心(Shopping Center)，最先出現(xiàn)在美國，其時間最早可以追溯到1907年，第二次世界大戰(zhàn)后在美國得到充分發(fā)展，20世紀(jì)60年代中后期才盛行于歐美發(fā)達(dá)國家。20世紀(jì)90年代末期，廣州天河城、大連勝利中心、上海友誼南方商城、港匯中2、心、北京新世界及東方中心先后建成。購物中心的開發(fā)建設(shè)確實(shí)是國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)和零售業(yè)結(jié)合的一大突破，也進(jìn)而改變了廣大市民的生活形態(tài)和方式。 現(xiàn)在，中國各大城市正在興起購物中心開發(fā)建設(shè)的浪潮，天津的購物中心項(xiàng)目也如雨后春筍般茁壯成長起來了。2003年年底，號稱天津市最大的購物中心-萬達(dá)商業(yè)中心正式開業(yè)，從而揭開了購物中心蓬勃發(fā)展的序幕。但天津的購物中心營運(yùn)模式總的來說還是秉承了中國購物中心的普遍特點(diǎn)，因此，在這里對中國購物中心和天津購物中心營運(yùn)模式一一做剖析。 二、研究動機(jī) 中國的購物中心發(fā)展歷史尚不足十年，天津購物中心的發(fā)展史更不足五年，雖然當(dāng)前購物中心開發(fā)業(yè)者相繼邀請國內(nèi)外專家協(xié)助規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招3、商，但營運(yùn)管理部分通常仍是自行摸索；國內(nèi)的學(xué)者專家也紛紛致力于開發(fā)階段的定位、決策、競 1爭優(yōu)勢、風(fēng)險規(guī)避的探討，但對于營運(yùn)管理部分則甚少涉獵。 在國外，購物中心的營運(yùn)經(jīng)過數(shù)十年的調(diào)整、改進(jìn)，整體環(huán)境已日臻成熟，營運(yùn)模式也已定型。美國的購物中心總數(shù)已達(dá)45,025家，但18,000平米以上的也只有將近6,000 家。1而天津的開發(fā)列車一開始啟動，業(yè)者就爭相開發(fā)所謂的大型購物中心，在產(chǎn)業(yè)知識、專業(yè)人才都不足的情況下，難免就會依循舊有的商業(yè)運(yùn)作模式來面對新的產(chǎn)業(yè)架構(gòu)，再在錯誤中學(xué)習(xí)、調(diào)整。例如：前一階段炒作的很火的萬達(dá)商業(yè)中心，僅開業(yè)半年就面臨著承租戶紛紛退租的窘境。 這些問題的探討和厘清或許對即將投入市場的購物中心業(yè)者對自我的成本結(jié)構(gòu)和市場競爭力有一更正確的評估。 三、研究目的 在天津幾大購物中心即將陸續(xù)開業(yè)營運(yùn)之際，本研究希望透過對購物中心租金與費(fèi)用收取方式的研究，參考國外購物中心的經(jīng)營實(shí)