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1、房地產(chǎn)投拓必備2019地產(chǎn)投拓融資手冊(cè)目錄一、資金方融資核心注意要素盤(pán)點(diǎn)二、主流融資機(jī)構(gòu)融資方式盤(pán)點(diǎn)三、不同階段融資方式盤(pán)點(diǎn)筆者按：今時(shí)不同往日，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)而言，全員營(yíng)銷已不是新鮮事，帶著資金上會(huì)逐漸成為投拓人員推進(jìn)項(xiàng)目的前提條件。各家地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)、融資、投拓人員早已開(kāi)始儲(chǔ)備“彈藥”、“糧草”。開(kāi)發(fā)商努力找尋著融資成本低、融資抵押率高、放款速度快并且融資監(jiān)管條件具備優(yōu)越性的資金方，而在資金面緊張的情況下，資金方更是“看人下菜碟”，開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)與背景逐漸成為首要關(guān)注的因素。2019年的融資江湖國(guó)企、央企、頭部開(kāi)發(fā)商看似依舊不缺資金，而中小開(kāi)發(fā)商確是舉步維艱。一、資金方融資核心注意要素盤(pán)點(diǎn)（一2、）開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)背景及綜合實(shí)力作為資金方，在當(dāng)前金融環(huán)境下，在提供項(xiàng)目融資前會(huì)先考量開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，從排名、市場(chǎng)口碑、負(fù)債率等方面列示自身的白名單、黑名單、A類企業(yè)、B類企業(yè)，并在百?gòu)?qiáng)或頭部企業(yè)以及區(qū)域龍頭中排除融資網(wǎng)紅企業(yè)。此外，還會(huì)關(guān)注操盤(pán)團(tuán)隊(duì)過(guò)往成功項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，實(shí)際控制人項(xiàng)目管控經(jīng)驗(yàn)情況，確保風(fēng)險(xiǎn)可控。（二）項(xiàng)目區(qū)位及業(yè)態(tài)選擇對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“短期看金融（利率、抵押貸首付比、稅收），中期看土地（土地政策），長(zhǎng)期看人口（經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平、人口流動(dòng)、城市化進(jìn)程、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)）”，當(dāng)前我國(guó)人口遷移處于一線城市和部分二線城市人口繼續(xù)集聚，城市以及地區(qū)之間的人口集聚態(tài)勢(shì)分化明顯的狀態(tài)。對(duì)于項(xiàng)目區(qū)3、位的選擇，省會(huì)及副省級(jí)城市的地產(chǎn)項(xiàng)目深受資本的喜愛(ài)，一些機(jī)構(gòu)亦將融資區(qū)域劃分為1、2、3、4類；推薦、審慎推薦、等待、回避類區(qū)域。在提供融資時(shí)亦傾向于為住宅為主導(dǎo)業(yè)態(tài)的項(xiàng)目提供融資，商業(yè)類的項(xiàng)目?jī)A向于做一線及二線核心城市的項(xiàng)目。（三）還款來(lái)源在提供融資前，資金方還會(huì)重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)厥欠翊嬖谙拶J限購(gòu)限售限價(jià)等影響項(xiàng)目去化以及項(xiàng)目回款的政調(diào)控政策。為了確保項(xiàng)目的還款，資金方在盡調(diào)階段通常會(huì)確認(rèn)融資方是否存在其他儲(chǔ)備項(xiàng)目，并要求提供儲(chǔ)備地點(diǎn)、類型、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃各業(yè)態(tài)面積、可售貨值、所處階段等信息。（四）融資成本接受度銀行融資成本最低，但對(duì)項(xiàng)目所處階段有較高要求，并且，有些銀行會(huì)要求購(gòu)買(mǎi)其銀行理財(cái)產(chǎn)品或收購(gòu)其不良資產(chǎn)等作為合作的條件之一。信托融資成本在年化13%以上，根據(jù)項(xiàng)目情況年化15%、16%