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1、策劃流程前期策劃篇簡介 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程可行性研究價格定位開發(fā)周期銷售周期經(jīng)濟效益分析推廣方案產(chǎn)品定位客戶定位市場定位市場研究第一階段第一階段第二階段第二階段第三階段第三階段第四階段第四階段產(chǎn)品方案微 調(diào)美象化第一階段：可行性研究第一階段：可行性研究宏觀市場、區(qū)域市場風(fēng)險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經(jīng)濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風(fēng)險情況做出比較準確地判斷反應(yīng)敏感程度的指標是敏感系數(shù)敏感系數(shù)-目標值的變化百分比/參數(shù)值變化的百分比供給預(yù)測、需求預(yù)測、價格預(yù)測銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等靜態(tài)指標：成本利潤2、率、銷售利潤率動態(tài)指標：凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率、投資周期盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零得點市場分析市場預(yù)測收入、成本、費用預(yù)測財務(wù)評估盈虧平衡分析敏感性分析風(fēng)險評估第二階段：項目市場研究第二階段：項目市場研究潛在客戶分析項目價值分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析市場狀況可能的客戶可能的產(chǎn)品宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟 競爭環(huán)境競爭環(huán)境 項目價值項目價值 潛在客戶潛在客戶 研究結(jié)論研究結(jié)論 競爭環(huán)境房地產(chǎn)環(huán)境競爭樓盤經(jīng)典樓盤成功案例區(qū)位價值項目資源周邊客群歷史客群特有客群投資客群新生客群市場狀況可能的產(chǎn)品可能的客戶 第三階段：項目定位第三階段：項目定位尋找均衡點可能的產(chǎn)品可能的客戶投資3、效益SWOTSWOT分析分析 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位 客戶定位客戶定位 價格定位價格定位 經(jīng)濟收益分析經(jīng)濟收益分析 優(yōu)勢劣勢機會威脅定位策略定位描述產(chǎn)品建議定為依據(jù)客戶描述定位策略定位方法靜態(tài)分析動態(tài)分析第四階段：初步推廣方案第四階段：初步推廣方案首先，給項目一個形象項目總體形象定位其次，告訴甲方我們準備怎么賣銷售策略重要的一點，給甲方一本明白賬推廣費用預(yù)算表接著，告訴甲方有推廣能銷售的更好推廣策略最后最重要的一點，把你明確的工作計劃告訴甲方營銷工作總體時間表經(jīng)濟收益分析經(jīng)濟收益分析1、房地產(chǎn)投資及收入估算2、房地產(chǎn)投資評價指標介紹3、實例分析公開發(fā)售前的策劃公開發(fā)售前的策劃1 1 公開發(fā)售前策劃的目的公開發(fā)售前策劃的目的2 2 公開發(fā)售前策劃的工作流程公開發(fā)售前策劃的工作流程3 3 公開發(fā)售前策劃的工作方法公開發(fā)售前策劃的工作方法1 1 公開發(fā)售前策劃的目的公開發(fā)售前策劃的目的將前期策劃報告中