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1、化不可能為可能上海星河灣二期總體營銷策略報(bào)告致星河灣集團(tuán)易居中國謹(jǐn)呈二一三年一月思維地圖觀局局外局內(nèi)市場客戶品牌節(jié)點(diǎn)+策略思考目標(biāo)確定定勢依市占位項(xiàng)目賣點(diǎn)客群鎖定核定項(xiàng)目與目標(biāo)客群匹配賣點(diǎn)智取內(nèi)場強(qiáng)力銷售常PK外場多管齊下大拓客團(tuán)隊(duì)合力創(chuàng)佳績精準(zhǔn)營銷深耕細(xì)作品牌業(yè)績雙贏內(nèi)容目錄PART1 策略思考PART2 營銷策略PRAT3 品牌策略PRAT4 傳播策略PART5 團(tuán)隊(duì)管理PART1策略思考在開始本輪營銷方案之前，先思考一下：2013年需要解決的問題？回顧2012（包含辦公、商業(yè)，按照簽約金額進(jìn)行排序）2012年上海房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售金額排行榜全市高端住宅排行第5名全市房地產(chǎn)項(xiàng)目排行第9名上海星2、河灣一期以 23.34億 簽約額榮獲全市銷售金額排名前10中，半數(shù)為總價700-1200萬總價段住宅項(xiàng)目，高端公寓已成為近年全市住宅銷售排行榜主力。冠亞50億是機(jī)會。2012年上海品牌開發(fā)商排行榜（統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)為開發(fā)商2012商品房簽約金額）以兩個項(xiàng)目49.3億簽約金額榮登上海品牌開發(fā)商排行榜第6名星河灣集團(tuán)2012年度在上海品牌進(jìn)前十，40億總銷是底線。這是星河灣兩個項(xiàng)目無新推盤，保持持續(xù)的常態(tài)銷售情況下取得的成績，那么星河灣有新推項(xiàng)目的年度排名又如何呢？我們發(fā)現(xiàn)，星河灣在上海2009年2011年期間每年都有新開盤的情況，全市年度銷售業(yè)績排名不低于全市前三名。追溯以往星河灣在上海業(yè)績回顧浦星一期3、銷冠上星一期高端住宅銷售面積及金額雙料冠軍上星一期高端住宅銷售面積亞軍浦星二期高端住宅銷售金額冠軍上星一期銷售金額高端住宅排行第5名全市第7名浦星二期銷售金額高端住宅排行第4名全市第6名二期關(guān)鍵詞17萬方240M2-300M2全成品，精裝修（二期貨量充足，按照目前的均價預(yù)估約有60億的貨量，加上一期在售的逾20億貨量，2013年上海星河灣可以提供的貨量約80億）（這是上海星河灣一期去化最快的戶型產(chǎn)品，面積適中，總價控制合理，屬于滬上改善型舒適版的最佳面積段）（同上海星河灣一期同樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)、一樣的產(chǎn)品品質(zhì)，客戶有直觀感受）貨量充足熱賣戶型已缺貨近2年不變的品質(zhì)基于此，2013年首先確立的營銷目標(biāo)是：年度品牌開發(fā)商排名躋身前十（根據(jù)2012年品牌開發(fā)商前十排名情況，必須超過40億才有機(jī)會）單盤銷售金額排名保二爭一（根據(jù)2009-2012全市銷售金額排名情況，保40億爭50億才有把握）單盤年度