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1、平安證券股份有限公司平安證券股份有限公司證券研究報告證券研究報告商品住宅行業全景圖商品住宅行業全景圖細細數住宅數住宅前世前世、今生今生及未來及未來20192019年年1111月月1313日日請務必閱讀正文后免責條款請務必閱讀正文后免責條款 2 3 3 0 0 9 1 4 / 4 3 3 4 8 / 2 0 1 9 1 1 1 4 1 0 : 2 92核心內容 “人口人口+土地土地+金融金融”外衣下的供需推動：外衣下的供需推動：縱觀國內外商品住房市場發展，本質上仍是供需起作用。從需求端來看，人口遷移、家庭規模小型化、適婚人口的增加都會顯著增加房屋需求，但能否形成有效需求，離不開收入增長及金融條件2、的支持。從供給端看，土地供應直接影響區域樓市中期表現，過去十年（2008-2018）人地錯配是導致國內樓市區域分化的重要原因之一；同時建設周期等因素亦可能導致短期供需結構失衡，進而加劇樓市波動。 “多元化多元化+存量市場存量市場+市占率提升市占率提升”為海外普遍趨勢：為海外普遍趨勢：隨著城鎮化率的完成，海外樓市均呈現新房市場的萎縮、二手房存量市場的崛起；同時市場的調整及成熟加速了行業集中度提升及帶來房企的多元化布局。美英二手房成交占比超過80%；英國TOP10市占率達到近60%。盡管各國房企均開啟多元化布局，但從收入結構來看，美英房企傳統開發類收入占比90%以上，日本隨著租賃、商管等業務崛起，3、物業開發類收入占比已不到40%。 “中期需求穩定中期需求穩定+多元化多元化+區域分化區域分化”為國內中期趨勢：為國內中期趨勢：隨著城鎮化率持續提升，改善及更新需求釋放，中期國內住宅需求規模仍有望維持年均12.5億平左右，同時在穩地價穩房價背景下，行業盈利中樞將逐步回歸至市場平均水平。龍頭房企憑借融資、拿地等優勢，有望持續擴大市場份額，且積極開展多元化試水，但住宅開發中期仍將是傳統房企的主要收入來源。區域布局上，一二線城市盡管兼具人口及產業支撐，但面臨競爭激烈、地價高企、供應少等問題，而大多數三四線城市人口凈流出、產業基礎較為薄弱，缺乏中長期支撐，未來以一二線為中心的城市圈將成為房企爭奪的主戰場。 投資建議：投資建議：短期來看，行業政策及融資環境依舊維持高壓，銷售端壓力逐步加大，將加快行業格局洗牌及市場集中度提高。中期來看，穩地價穩房價穩預期背景下，隨著住宅開發回歸制造業屬性，唯有具備融資及