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1、全國地產 20 強企業 拿地戰略調整研究 2018 年以來，房地產行業正式進入下半場，受房地產市場調控和金融緊縮政策（去杠桿）的影響，房地產行業已漸入微利時代，除了普遍面臨的融資難和融資成本高的問題，不少中小開發商已開始掙扎在生死邊緣，大房企在本輪調控下的戰略轉型也愈發明顯 （尤其是教育、 大健康、 醫療、 養老、 智慧社區方向） 。總體來說，中國房地產已開始往運營端轉型，并已正式進入“大魚吃小魚”的時代。 為使讀者對當前房地產企業面臨的核心問題及戰略和業務調整方向有個清晰的認識，筆者對各地產公司的年報內容以及從公開渠道查詢到的地產前 50 強的相關信息進行了整理，同時結合自身的從業經歷對上述2、問題進行了相關分析，希望能給讀者帶來一些有益的啟示。 一、恒大集團一、恒大集團 在金融去杠桿的背景下，恒大從 2017 年就開始向“低負債、低杠桿、低成本、高周轉的三低一高發展模式轉變”，但是由于政府對地產政策的收緊，恒大與其他大地產公司一樣，目前主要面臨融資成本上升和高周轉發展模式變難的問題。資金成本上升方面，拿地或項目并購的融資成本目前都已不低，商票融資成本更高。值得注意的是，目前市場上資金非常緊張，有資金的基本不愿意做地產的純信用融資，主要還是因為投資者認為政策變動太大。而即使是在下半年或明年，在開發商能拿出來的土地和項目抵押有限的前提下，融資也只會越來越難。 在高周轉發展模式變難的問題3、上， 比如一個是一二線城市項目前期遺留問題不好推進，特別是如拆遷、土地變性、調規等周期很長的環節；第二個是三四線城市的銷售和去化問題。受棚改貨幣化安置政策收縮的影響，恒大、碧桂園、中梁等許多布局了三、四、五線城市發展的地產公司都受到了較大的市場影響。 從策略上看，恒大今年明顯加強了營銷力度，集中解決去化問題，另外主要靠內部管理工具 ，投資拿地前期協調各種事項，各部門工作前置，計劃倒排，強化考核，按照壓縮的時間節點等方式提高項目周轉。值得注意的是，以恒大收縮深圳城市更新項目的投資為例，很多開發商都因更新政策的收縮和地產調控放慢了深圳城市更新項目投資的腳步。 （一）戰略調整 針對上述問題，恒大主要實施了以下的戰略調整： 一是著力降低負債、 改善資本架構： 引入戰投、 增加盈利及控制費率等，改善境外債務結構、延長債務期限、降低債務成本； 二是優化項目城市項目布局、補充優質土地：從“規模型”向“規