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1、1拿地投資方式及相關(guān)案例解讀勿忘初心、學(xué)習(xí)不止勿忘初心、學(xué)習(xí)不止2123投資的內(nèi)涵及方式勾地股權(quán)收購3PART1投資的內(nèi)涵及方式何謂房企的投資工作房企的投資工作是以獲取土地收益權(quán)利的一項前期工作，包含收益預(yù)測及土地獲取兩大關(guān)鍵性環(huán)節(jié)收益預(yù)測土地獲取為完成經(jīng)濟測算所做的土地為完成經(jīng)濟測算所做的土地現(xiàn)場踏勘、市場分析、產(chǎn)品現(xiàn)場踏勘、市場分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計強排等工作定位、設(shè)計強排等工作引致基于預(yù)測的收益，通過限定基于預(yù)測的收益，通過限定的資金支出獲取土地收益權(quán)的資金支出獲取土地收益權(quán)現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序現(xiàn)階段主流房企強調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，以快速做大資產(chǎn)規(guī)模及銷售額為企業(yè)經(jīng)營的最高目標(biāo)ROE2、：自有資金投資回報率，凈利潤/ /自有資金投入金額IRR：內(nèi)部收益率，使凈現(xiàn)值為零的折現(xiàn)率，綜合考慮每期流入流出現(xiàn)金的量及時間加權(quán)后的結(jié)果，可理解為動態(tài)投資回報率銷售凈利潤率：凈利潤/ /銷售額，評估企業(yè)的產(chǎn)品獲利能力投資回收期：從開始投入到累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時間，即我方投入的回收周期，自有資金的投入金額取決于銷售回款及融資介入的時間現(xiàn)階段主流房企經(jīng)濟測算的關(guān)注點排序現(xiàn)階段奉行快速擴張的主流房企要求：投資回收期一般為1212- -1515個月，ROEROE及IRRIRR大于1515% %，銷售凈利潤率5 5- -8 8% %主流房企的經(jīng)營戰(zhàn)略以盡可能的縮短投資回收期，犧牲利潤做大資產(chǎn)規(guī)模資產(chǎn)或企3、業(yè)規(guī)模決定了銀行的授信額度，又將進一步?jīng)Q定企業(yè)的發(fā)展速度序號指標(biāo)名稱指標(biāo)值說明1.1 年自有資金投資回報率（%）17.83% 凈利潤（自有資金投資總額靜態(tài)投資回收期(年)）1.2靜態(tài)投資回收期（月）19.72 自項目開始投入至累計現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正周期1.3凈利潤 （萬元）17836.89 稅后凈利潤（僅按銷售部分計算）1.4銷售凈利率 （%）10.15% 凈利潤/可售總貨值1.5IRR（%）29.38% 項目內(nèi)部收益率1.5ROE(%)19.55% 凈利潤（自有資金平均投入開發(fā)周期年)）1.6首期開盤周期 (月)8.50 拿地至項目首次開盤（月）土地獲取的主要方式1、招拍掛2、股權(quán)獲取3、債權(quán)獲取 招標(biāo)、拍賣、掛牌 通過政府公開渠道獲取土地的一種方式 交易對象為政府及其平臺 土地已歸屬至公司名下 通過收購公司股權(quán)間接獲取土地的一種方式 交易對象為公司股東 土地已歸屬至公司名下 公司資不抵債，股東