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1、 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資拿地決策、風(fēng)險(xiǎn)防范房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資拿地決策、風(fēng)險(xiǎn)防范與案例研究與案例研究1.近年來政策導(dǎo)向和調(diào)控思路圖示 一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資動向簡要分析一、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資動向簡要分析2. 2.國內(nèi)標(biāo)桿房企拿地近況分析國內(nèi)標(biāo)桿房企拿地近況分析2018年1月-12月拿地排行榜.doc 剖析2019年1-2月拿地排行榜.doc 剖析課題： 面對當(dāng)前形勢，廣大地產(chǎn)企業(yè)明天的奶酪在哪里？ 前提： 1.世界在07年迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)全球城鎮(zhèn)居民達(dá)到總?cè)丝诘?0%。中國2018年城鎮(zhèn)化率達(dá)到59.2%，我國的城鎮(zhèn)化水平目標(biāo)為70%。(發(fā)達(dá)國家80%100%）。廣東的城鎮(zhèn)化水平最高，為67.8%；西藏最低，為22、3.7%。 2.在城市化率高速增長的前期，追求的基本上是量的增長，是外延的擴(kuò)大。后期應(yīng)該是內(nèi)涵的擴(kuò)大再生產(chǎn)（對產(chǎn)品品質(zhì)的追求，還是房地產(chǎn)發(fā)展模式的定位） 3.未來5年房地產(chǎn)的投資方向與模式探索未來5年的投資地域選擇大中型品牌企業(yè): 大城市還是中小城市？ 中等規(guī)模企業(yè):符合自身情況或政策導(dǎo)向的區(qū)域或產(chǎn)品模式 (如城市綜合體、養(yǎng)老型地產(chǎn)等）中小企業(yè)：奶酪在哪里？區(qū)域探討 二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資拿地決策二、房地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資拿地決策 如果一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)分是100100分的話，精準(zhǔn)的投資管理工作在開發(fā)全流程工作中的占比至少是7070分。 影響因素： 1.成本占比 2.拿地質(zhì)量 3.項(xiàng)目的3、定位 4.支撐力度1. 1.投資拿地的理念與要素投資拿地的理念與要素 五大戰(zhàn)略要素 價(jià)格（區(qū)域房屋售價(jià)、目標(biāo)地塊價(jià)格、周邊地塊價(jià)格、預(yù)期房價(jià)）區(qū)位（城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城）交通（區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通）配套（大市政、已建或正運(yùn)營的配套項(xiàng)目）景觀（城市風(fēng)貌人文景點(diǎn)、自然景觀、地塊內(nèi)景）2.如何選城市-城市評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系城市或區(qū)域評價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 參考.ppt如何選城市-城市評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)體系A(chǔ).城市市場趨勢評價(jià)指標(biāo)(1) 新開工面積/施工面積(2) 施工面積/銷售面積(3) 預(yù)售面積/批準(zhǔn)預(yù)售面積(4) 房地產(chǎn)開發(fā)投資額/固定資產(chǎn)投資額(5) 新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積(6) 商品住宅價(jià)格增幅/人均GDP增幅(7) 投資性購買所占的比例(8) 房價(jià)收入比(9) 新建商品住宅空置率(10) 租金/價(jià)格比(11) 商品住宅價(jià)格增幅/人均可支配收入增幅(