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1、勾地系列課之產(chǎn)業(yè)+地產(chǎn)勾地模式的實(shí)踐運(yùn)用和法律分析課程導(dǎo)師：北京大成（上海）律師事務(wù)所 | 莫非 2019.072目錄1. 揭開(kāi)“勾地”制度的面紗2. “勾地”的一般流程及常見(jiàn)公告3. “產(chǎn)業(yè)+”地產(chǎn)的常見(jiàn)模式4. “勾地”中的核心法律問(wèn)題把控揭開(kāi)“勾地”制度的面紗1 1“勾地”制度的起源4 什么是“勾地”制度？“勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危機(jī)之后，為了避免地價(jià)過(guò)低，穩(wěn)定地價(jià)市場(chǎng)并帶有濃厚政治色彩的一種土地出讓制度。 出現(xiàn)的背景及原因 香港土地資源極為稀缺，各地塊之間可替代性不大，并且香港政府歷來(lái)就有支持商業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)，征稅不高，出讓土地的收入是香港政府的一大收入來(lái)源；受金融危機(jī)2、的沖擊，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)也風(fēng)雨飄搖，大部分香港房地產(chǎn)企業(yè)停止購(gòu)買土地，地價(jià)大幅度下跌，土地在公開(kāi)招投標(biāo)市場(chǎng)上有出現(xiàn)賤賣甚至流拍的風(fēng)險(xiǎn)；本圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)“勾地”制度在內(nèi)地的發(fā)展5 法律文件2006年5月31日，國(guó)土資源部發(fā)布的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）（“招拍掛規(guī)范（試行）”）正式將“勾地”制度引入中國(guó)大陸。招拍掛規(guī)范（試行）第5.4條規(guī)定，單位和個(gè)人對(duì)列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預(yù)申請(qǐng)，并承諾愿意支付的土地價(jià)格。市、縣國(guó)土資源管理部門認(rèn)為其承諾的土地價(jià)格和條件可以接受的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地出讓計(jì)劃和土地市場(chǎng)情況，適時(shí)組織實(shí)施招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)，并通知3、提出該宗地用地預(yù)申請(qǐng)的單位或個(gè)人參加。提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位、個(gè)人，應(yīng)當(dāng)參加該宗地競(jìng)投或競(jìng)買，且報(bào)價(jià)不得低于其承諾的土地價(jià)格。“勾地”是指土地在正式掛牌出讓前，意向單位通過(guò)與土地相關(guān)主體達(dá)成非公開(kāi)的協(xié)議，設(shè)計(jì)與掛牌相關(guān)的排他性條件，阻止其他競(jìng)爭(zhēng)單位介入，使勾地單位低溢價(jià)甚至底價(jià)摘地的交易方式。本圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)“勾地”制度的重要意義6n政府角度有利于當(dāng)?shù)卣孪群Y選開(kāi)發(fā)商，捆綁、引入當(dāng)?shù)匦枰l(fā)展的產(chǎn)業(yè)和民生工程，讓住宅開(kāi)發(fā)商為當(dāng)?shù)刈龈筘暙I(xiàn)；設(shè)定了住宅地價(jià)底線，防止土地被“賤拍”、流拍或搶拍出地王高價(jià)；勾地”制度強(qiáng)化了政府部門在土地出讓市場(chǎng)上的絕對(duì)主導(dǎo)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于不符合規(guī)劃預(yù)期的意向勾地者，地方政府部門可以主動(dòng)要求其修改開(kāi)發(fā)方案或增加其他要求，直至滿意為止。n開(kāi)發(fā)商角度“勾地”是開(kāi)發(fā)商低于市場(chǎng)價(jià)格鎖定并獲取土地的絕佳方案；產(chǎn)業(yè)和配套的引入，具有提升住宅房?jī)r(jià)的潛在價(jià)值。n產(chǎn)業(yè)角度產(chǎn)業(yè)變相獲得融資免費(fèi)