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1、宏達地塊前期定位及產(chǎn)品建議報告目標分析本體分析項目背景商業(yè)部分建議項目形象定位推售節(jié)奏預判核心問題構建住宅產(chǎn)品建議報告結構經(jīng)營目標目標分析l 打造區(qū)域內(nèi)有區(qū)別化的產(chǎn)品l 快速去化，迅速回款，運作其他地塊快速取勝本體分析區(qū)位新華大街與豐樂路交匯處，地處葫蘆島市連山區(qū)商業(yè)繁華地段交通緊鄰城市主干道，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷地塊地塊規(guī)則，無遮擋問題，沿街展示面大周邊老舊住宅小區(qū)，生活消費型商業(yè)豐富配套濃厚的商業(yè)氛圍，較好的教育設施條件特色新古典風格，商業(yè)頂部為屋頂花園，現(xiàn)代氣息濃郁本體分析-經(jīng)濟指標占地面積：18585.8建筑面積： 165330，其中住宅74910，商業(yè)46470，地下43250容積2、率: 6.57住宅戶數(shù)：654戶，其中回遷戶330戶，商品房戶324戶停車位：863個，住宅停車位491個，商業(yè)停車位372個本體分析-區(qū)位城市最核心，商業(yè)氛圍濃厚，配套設施齊全，交通便捷。本體分析-四至項目四至均為學校與商場，配套優(yōu)勢突出。本體分析-交通道路網(wǎng)絡：臨新華大街、豐樂路，城市主干道通達性好，形成快捷的交通路網(wǎng)。公共交通： 1路、2路、18路、31路、快1緊鄰城市主干道，公交系統(tǒng)發(fā)達，交通便捷本體分析-配套優(yōu)劣勢分析住宅的優(yōu)勢l 優(yōu)質學區(qū)配套l 齊全的商業(yè)配套l 便利的交通配套l 城心區(qū)位優(yōu)勢l 較好的投資升值空間l 獨特的園林景觀設計l 部分樓采光、朝向不理想l 入戶方式不便利l3、 容積率高住宅的劣勢優(yōu)劣勢分析商業(yè)的優(yōu)勢l 濃厚的商業(yè)氛圍 l 便利的交通配套l 合理的車位規(guī)劃l 已有主力店進駐l 區(qū)域競爭激烈l 主力店知名度不高l 客群消費習慣商業(yè)的劣勢2012 年中國房地產(chǎn)市場回顧政策：調控方向不變，保護合理自住需求和抑制投資投機需求兩手抓新房：百城價格止跌反彈，重點城市成交為近三年最高，但供應處于低位，庫存高位盤整，出清周期大幅縮短，全國投資增速企穩(wěn)回升，新開工降幅趨緩。價格：低價入市高價加推，中高端項目銷量提升結構性拉高均價，百城均價全年穩(wěn)中有升。土地：全年供求不及2011年，但下半年明顯升溫。企業(yè)：銷售業(yè)績明顯好于往年，資金狀況好轉，經(jīng)營更趨穩(wěn)健。背景20122012年年“反彈、回升、升溫反彈、回升、升溫”催生催生“新國五條新國五條”政策出臺政策出臺1、2012年需求強勁，樓市火熱，價格止跌反彈價格止跌反彈；2、土地市場一、二線城市升溫明顯土地市場一、二線城