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1、1部門文件名世茂鉑翠灣D-9-1二期超高層前期定位報告1. 整體市場分析2. 項目本體分析3. 項目定位4. 初步物業建議2營銷部門營銷篇目 錄1.整體市場分析 1.1 宏觀政策分析 1.2 整體市場去化分析 1.3 各面積段去化概況 1.4 市場競品分析 1.5 典型個案分析2. 客戶分析3. 項目本體分析4. 項目定位5. 初步物業建議3營銷部門營銷篇宏觀政策分析“國五條”的關鍵點主要有：一、重提房價控制目標。2011年的“新國八條”中提出住房價格控制目標，但隨著樓市降溫，反映政府此次將重點控制熱點城市房價漲幅的意圖。二、限購范圍擴大。對房價上漲過快的其他城市，將由省級政府責令其采取限購等2、措施，受限購擴圍影響的城市主要是國家重點監控的70個大中城市中的非限購城市。三、首次提出擴大房產稅改革試點。從長期來看，對購買者征稅對房地產價格并無太大影響。四、嚴格實施差別化信貸，二套房信貸面臨收緊可能性。但對實體市場的影響也相對有限。五、農民工被納入保障體系，實現農業轉移人口市民化政策影響力目前有限，市場需求依然存在，調控治標不治本，未來存在不確定性。4營銷部門營銷篇整體市場去化分析2013年1-5月住宅市場整體情況較去年同期有所上升， 5月份長沙樓市銷量沒有繼續放大，預計將步入平穩期長沙商品房住宅市場供應成交結構走勢圖 2013年5月長沙市六區住宅成交量為90萬方，環比下滑9.28%，同3、比上升19.41%；住宅網簽套數8776套，環比下滑6.9%，同比上升20.88%；住宅成交均價6640元/平米，環比下跌1.79%，同比上升6.46%.5營銷部門營銷篇各面積段去化概況90-120仍為主力戶型，144以上大戶型去化情況不容樂觀 2013年1-5月長沙市六區住宅主力成交面積主要集中在60-90與90-120，從5月情況看，90-120成交量最大，占比31%，約27.9萬方；144以上大戶型占比9.31%，約8.38萬方。長沙住宅市場成交面積段結構走勢圖6營銷部門營銷篇市場競品分析潮宗御苑中欣楚天逸品保利國際廣場萬科紫臺本項目 華遠華中心保利萬科聯合體南山雍江匯北辰三角洲慢步江灣湘江湘江雅頌居綠地中央廣場萬科金域堤香恒大御景灣在售籌建復地崑玉國際蘭亭都薈蘭亭灣畔中水電洋湖項目項目名稱建筑面積（萬平）目前/首批供應（萬平）入市時間恒大御景灣25.36.52012年12月南山雍江