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1、敬呈：東莞橋頭鎮春日電子廠“三舊”改造開發商東莞橋頭鎮春日電子廠“三舊”改造項目發展思路探討2012年11月4日方案說明1本次報告目的：闡述我司對該項目發展的理解，就相關問題做進一步溝通；2對項目產品屬性、區域屬性進行分析，提出相應的操盤思路。總體經濟技術指標總用地面積37314總建筑面積108300其中商業建筑面積60700住宅建筑面積47600毛容積率2.9綠地率（%）25建筑覆蓋率（%）45項目初探商業體量大 商業對外依存度高 小型城市綜合體特征明顯 住宅價值潛力大問題一： 6萬余商業體量，未來將發展為集中商業？還是多元化商業？問題二：綜合體的開發招商與銷售，如何操作才能將價值利益最大化2、？問題三：商業與住宅的產品組合如何搭配？問題匯總區域宏觀分析方案大綱市場環境分析項目本體解讀項目操作思路城市商業市場特點商住市場市場機會地理交通區域經濟區域規劃區域人口優勢產業區域資源地塊屬性四至分析動線分析市場調研項目定位租售模式經濟測算操作模式第一部分 區域宏觀分析地理交通區域經濟區域規劃區域人口優勢產業橋頭鎮博羅縣惠州市增城市廣州市香港深圳市東莞市橋頭鎮位于東莞市東北部，東江河畔，穗、深、港經濟走廊之間，北隔東江分別與惠州市的惠陽、博羅2市(縣)相望，東南、西北和西南分別與謝崗、企石、常平三鎮相鄰。距離莞城48公里，深圳60公里。全鎮面積56平方公里； 是“國家衛生鎮”、“廣東省教育強鎮3、”、“廣東省重點工業衛星鎮”。 一小時交通圈從整體上看，橋頭鎮具備不錯的工業、設施建設、經濟基礎、地理條件地理交通區域經濟區域規劃區域人口優勢產業橋頭鎮東莞市企石鎮橫瀝鎮東坑鎮大朗鎮樟木頭鎮瀝林鎮潼僑鎮潼湖鎮龍溪鎮從整個東莞市看，橋頭鎮位于東部核心位置，承擔著周邊9鎮交互發展的功能，這為當地的房地產市場發展不僅奠定了區位條件，也指明了綜合體項目的方向。地理交通區域經濟區域規劃區域人口優勢產業2012年上半年，全鎮國民生產總值36.2億元，同比增長8.3%；工業生產總值76億元，同比增長20.8%2011年橋頭鎮主要經濟數據從經濟發展態勢上看，橋頭鎮搶先擺脫低谷，經濟發展高于全市平均水平，特別是工業發展迅猛，為本區域房地產的發展帶來大量常住人口。 。地理交通區域經濟區域規劃區域人口優勢產業紅色道路名稱為橋頭鎮（2004-2020）總體規劃道路虎崗高速廣惠高速東深路莞深高速橋東大道橋常公路從交