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1、 摘 要? 陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司（簡稱“陸家嘴”）最初成立主要負責在陸家嘴園區內從事商業地產和園區開發，最初以土地批租作為主要業務。 ? 陸家嘴金融貿易區以政策導向為依托， 通過區位優勢和產業基礎實現資源的最大化富集， 從而打造現代化的金融服務類園區。 ? 隨著區域開發日漸成熟，公司逐步開始轉型之路。從 2012 年開始，陸家嘴的土地批租業務宣告結束。基于對核心地段優質物業的掌控，公司正逐步向租售并舉的業務模式轉型，提升持有型物業的經營能力。 ? 陸家嘴未來的發展方向將與上海市的規劃發展密切結合，其大股東陸家嘴集團擁有上海陸家嘴項目和世博前灘項目的開發主導權，這將為陸家嘴未來的也而2、無拓展提供更大空間。 ? 現階段土地一級開發模式主要有政府主導和企業主導的三種不同模式，土地一級開發融資渠道依然來自銀行，而土地批租的盈利模式主要有分成模式和固定收益模式兩種，陸家嘴依靠其獨特的區位優勢以及政策紅利，其土地一級開發業務毛利率高達 60%以上。 高通智庫 高通智庫 房 地 產 標 桿 企 業 研 究房 地 產 標 桿 企 業 研 究 高通智庫 高通智庫 房地產標桿企業研究高 通 智 庫 高 通 智 庫 2012 年 8 月 19 日 2012 年 8 月 19 日 陸家嘴：城市運營商的轉型之路陸家嘴：城市運營商的轉型之路 房地產標桿企業研究 2 目錄一、陸家嘴簡介 . 4 . 43、（一）陸家嘴業務類型 . 4（二）公司股東概況 . 4（三）陸家嘴發展歷程 . 5（四）陸家嘴金融貿易區發展之路 . 7（五）財務分析 . 9二、公司業務轉型 . 14 . 14（一）轉型方向全面轉變成為租售并舉 . 14（二）土地批租逐漸從歷史舞臺上退出 . 16（三）租賃業務業態模式協同金融區發展 . 17三、未來發展方向 . 20 . 20（一）集團資產注入豐富公司業態 . 20（二）積極轉變城市綜合體運營商 . 21（三）迪斯尼項目開發帶來新活力 . 22（四）世博前灘開發可復制原有業務 . 23四、國內土地一級開發模式解讀 . 24 . 24（一）土地一級開發的典型模式 . 24（二）土地一級開發融資模式 . 25（三）土地一級開發的盈利模式 . 26五、代表產品簡介 . 27 . 27（一）寫字樓 . 27（二）商業地產 . 29（三）住宅 . 30房地產標桿企業研究 3 圖表