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1、煙臺上海灘花園規劃設計Planning and Design for ShangHai Tang garden of YanTai總平面經濟技術指標一號地塊經濟技術指標二號地塊G區經濟技術指標日景鳥瞰沿觀海路透視一、準確的項目定位一、準確的項目定位核心問題審視項目二號地塊已經得到市場認可，但產品附加值還有可提升的空間項目一號地塊是二號地塊的延續和提升，資源更優越、社區配套更完善。vs一號地塊如何利用良好的資源，提升項目的品質，從而提升項目價值，獲得更高利潤二號地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價：由4000上漲到5200，價格穩定一號地塊資源優越：學校配套商業配套河資源?可建設用地少導致2、容積率較高超高層引起建設成本大幅上升vs可建設用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實際容積率約為3建筑以高層為主，將出現部分超高層建筑。建筑高度超過100米時，對抗風、抗震的要求產生質的變化，帶來成本增加約15%25%。如何規劃、開發高層住宅社區，通過哪些途徑提升產品的附加值，從而打造生態、舒適、高品質的社區環境，并帶來更多的溢價空間?建安成本建安成本35003500元元/ /核心問題審視核心價值挖掘中心區位處于商務中心、行政中心、人文中心的中央，區位條件優越，發展潛力大商務中心：規劃中的煙臺東部中央商務區位于迎春大街兩側，集中大量的商務和商貿設施，人流、財流效應明顯行政中心：基地北3、面即為煙臺市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側集中了煙臺大學、中國農大、國際博覽中心、體育公園等人文設施交通便利項目所在的觀海路直接煙臺老城區和本案，并串聯煙臺濱海旅游資源核心價值挖掘景觀資源項目獨攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源p海景：東臨黃海，一個街區之隔p山景：西北面靠近鳳凰山和市內最高的岱王山p河景：逛蕩河從社區流過核心價值挖掘是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式。價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表。1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67