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1、煙臺上海灘花園規(guī)劃設(shè)計Planning and Design for ShangHai Tang garden of YanTai總平面經(jīng)濟技術(shù)指標一號地塊經(jīng)濟技術(shù)指標二號地塊G區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標日景鳥瞰沿觀海路透視一、準確的項目定位一、準確的項目定位核心問題審視項目二號地塊已經(jīng)得到市場認可，但產(chǎn)品附加值還有可提升的空間項目一號地塊是二號地塊的延續(xù)和提升，資源更優(yōu)越、社區(qū)配套更完善。vs一號地塊如何利用良好的資源，提升項目的品質(zhì)，從而提升項目價值，獲得更高利潤二號地塊已開售樓層：12F/18F/24F均價：由4000上漲到5200，價格穩(wěn)定一號地塊資源優(yōu)越：學(xué)校配套商業(yè)配套河資源?可建設(shè)用地少導(dǎo)致2、容積率較高超高層引起建設(shè)成本大幅上升vs可建設(shè)用地33.91公頃建筑面積：103.8萬平方米實際容積率約為3建筑以高層為主，將出現(xiàn)部分超高層建筑。建筑高度超過100米時，對抗風、抗震的要求產(chǎn)生質(zhì)的變化，帶來成本增加約15%25%。如何規(guī)劃、開發(fā)高層住宅社區(qū)，通過哪些途徑提升產(chǎn)品的附加值，從而打造生態(tài)、舒適、高品質(zhì)的社區(qū)環(huán)境，并帶來更多的溢價空間?建安成本建安成本35003500元元/ /核心問題審視核心價值挖掘中心區(qū)位處于商務(wù)中心、行政中心、人文中心的中央，區(qū)位條件優(yōu)越，發(fā)展?jié)摿Υ笊虅?wù)中心：規(guī)劃中的煙臺東部中央商務(wù)區(qū)位于迎春大街兩側(cè)，集中大量的商務(wù)和商貿(mào)設(shè)施，人流、財流效應(yīng)明顯行政中心：基地北3、面即為煙臺市政府新址，將帶來大量的高端潛在客戶人文中心：基地東側(cè)集中了煙臺大學(xué)、中國農(nóng)大、國際博覽中心、體育公園等人文設(shè)施交通便利項目所在的觀海路直接煙臺老城區(qū)和本案，并串聯(lián)煙臺濱海旅游資源核心價值挖掘景觀資源項目獨攬了“無與倫比”的山景、海景、河景以及人文景觀交替輝映的景觀資源p海景：東臨黃海，一個街區(qū)之隔p山景：西北面靠近鳳凰山和市內(nèi)最高的岱王山p河景：逛蕩河從社區(qū)流過核心價值挖掘是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導(dǎo)模式。價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導(dǎo)模式以金域藍灣系列代表。1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67