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1、2016年6月項目全周期管理為何要了解運營周期全過程管理 系統性學習項目運營周期流程 增強實戰型操作經驗 加強開發報建、市政配套、現場管理各部門間團隊協作23 1 2項目運營全過程土地獲取前期策劃開發報建施工管理開盤銷售業主交樓45 63一.土地獲取1企業獲取土地模式直接招拍掛一級開發土地轉讓股權收購意向性拿地三舊改造如何獲取土地合作開發4地價款的支付需與土地交付掛鉤，爭取地價款能分期支付（注意未交清地價款而先行動工的，需與政府談定未辦理國土證先行報建的手續）。簽約主體土地閑置地價款支付時間尚未成立新的項目公司，用股東公司參與競買的，先簽訂成交確認書待項目公司成立后再簽署國有土地使用權出讓合同2、 (注意：涉及簽訂變更協議的，應在報名競買時說明清楚，以防涉及轉讓產生稅費的風險)。在合同里需明確項目交地時間、動工時間、竣工時間，需特別防范因土地閑置造成的損失。常見買地模式 之 直接招拍掛5一.土地獲取1企業獲取土地模式直接招拍掛一級開發土地轉讓股權收購意向性拿地三舊改造如何獲取土地合作開發6一.土地獲取 之 土地一級開發合同合同簽約簽約階段階段項目研究評估談定一級開發協議政府公開選擇合作方確定合作方后簽署土地儲備合同乙方投入土地儲備資金甲方辦理征地農轉用手續及進行征地拆遷補償完成土地收儲后將土地公開出讓土土儲儲實施實施階段階段競買人報名競買，競得后繳納地價款甲方返還乙方投資款產生溢價的，3、對溢價進行分配、使用資金資金返還返還階段階段土地土地出讓出讓階段階段-7一.土地獲取1企業獲取土地模式直接招拍掛一級開發土地轉讓股權收購意向性拿地三舊改造如何獲取土地合作開發2.1 土地使用權轉讓概念土地使用權轉讓是原建設用地使用權人將建設用地使用權再轉移的行為，即土地過戶，土地過戶不單指土地，有時還包含土地本身已經開發的工程部分。優點缺點1、土地過戶后權屬清晰；2、土地交易成本及稅票明確；3、無附帶性或隱藏性債權債務；1、轉讓產生稅負較重（土增稅和所得稅）；2、如稅負轉嫁，獲取成本會增加；8轉讓條件劃撥用地需經原批準機關批準，且需補交土地出讓金已經繳納土地出讓金、已經取得國有土地使用權證已投資額占總投資額的25%（不含土地出讓金）按照土地出讓合同約定進行投資開發注：如土地剩余的使用年限過少，需補交土地出讓金進行延長使用期限2.1 土地使用權轉讓10一.土地獲取1企業獲取土地模式直接