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1、營銷高手必殺技：如何賣商鋪？焦慮，是當下開發商的普遍心態。比如，政策對銷售價格強壓式的管控，土地搶奪激烈帶來的成本飆升，又比如，融資通道越來越窄越來越緊，回款壓力越來越大，每年規模增長的壓力讓人焦慮。也比如，即使好不容易拿了一塊地，土地出讓條件越來越多對商業辦公的比例配置要求，產品不好做，招商困難，運營困難，銷售更加困難。商鋪為什么難賣？無非三個原因：1、市場很爛！、市場很爛！市場很爛，一方面可能是屬于大環境問題，比如 08 年經濟危機，住宅都門可羅雀，商鋪作為投資類產品，命運就更加可想而知。另一方面也可能是由于過度競爭的問題，比如很多開發商為了賣商鋪，動輒承諾返租 10 年，每年 8%的利息2、回報，有些甚至還承諾回購。把投資品當變相融資工具，這完全是屬于沒有底線的營銷手法，無異議涸轍而魚，飲鴆止渴。同時也破壞了游戲規則。往往這類項目最后的結局是老板跑路，承諾回報的皮包公司破產，投資者欲哭無淚，最后政府買單。2、產品很爛！、產品很爛！產品很爛。這個實在是太普遍太常見。除了選址不當死掉的，商業項目最常見的致命傷是動線混亂，人流無法循環貫通，太多的死鋪。有些是通道狹窄，車輛進出不暢，直接堵死。有些是人流不通達，直接餓死。有些是鋪型混亂，比如門面狹隘，進深太深，層高太低，甚至里面全是剪力墻，無法經營，直接被嫌棄而死。3、操盤水平很爛！、操盤水平很爛！操盤水平很爛，這是人為的問題，主要取決于3、營銷總的操盤經驗和專業水平，也取決于開發商團隊系統性的商業運營能力。事在人為，很多滯銷的商業項目，并很多滯銷的商業項目，并不一定是市場和產品的因素，而是由于沒有找到正確的營銷方法。不一定是市場和產品的因素，而是由于沒有找到正確的營銷方法。我們看到很多商業項目營銷團隊，在用賣住宅的方法賣商鋪，反復強調戶型，朝向，投資回報，看了往往令人著急。這種不著邊際的營銷，就如同讓小學生參加高考，考得出好成績，那就是奇跡了。01商業案例商業案例筆者擔任某開發商集團營銷一把手時，曾有一個商業項目，位于某二線城市新興商務區，地段尚可，項目和周邊有較多寫字樓，雖然暫時入住率不高，但未來前景看好。地下商業有八千多平米，擬規劃一個電影城和美食城。電影城持有，美食城擬分割成四百多個產權商鋪，10-30 平米一間。計劃賣 3 萬的單價，相比于市場來說，單價偏高，但投資門檻并不算高。由于商鋪在地下，不同于街鋪，商家沒法自