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1、 龍湖地產(chǎn)投資管理體系全解讀 2012年4月一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策分析與決策1. 1.目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢目前國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢課題：當(dāng)前國家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展與抑制通貨膨脹的矛盾解決辦法：“硬著陸”還是“軟著陸”？2012年房地產(chǎn)行業(yè)面臨的宏觀形勢.doc2012年1-3月，北京市財(cái)政收入呈現(xiàn)負(fù)增長0.9%。同樣現(xiàn)象出現(xiàn)在上海、廣州、重慶等城市，負(fù)增長比例更大。與此同時(shí)，從全國前兩個月的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)看，也出現(xiàn)了明顯的減速現(xiàn)象：其一，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1-2月份實(shí)現(xiàn)利潤6060億元，同比下降5.2%，比去年12月下降近37%，這是自2009年112、月以來，工業(yè)企業(yè)利潤首次出現(xiàn)負(fù)增長；其二，1-2月份全國財(cái)政收入增長11%左右，比去年平均增速24%左右下降了一半。近期基本數(shù)據(jù)和現(xiàn)象：房地產(chǎn)地產(chǎn)調(diào)控后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況全國和地方財(cái)政收入增速的大幅下滑，除了經(jīng)濟(jì)減速之外，和去年各地基數(shù)太高、春節(jié)假期影響，以及房地產(chǎn)業(yè)收入減少，個人所得稅、營業(yè)稅新政帶來政策性減收等有很大的關(guān)系，特別是在物價(jià)下滑的情況下，直接會導(dǎo)致流轉(zhuǎn)稅的減少。當(dāng)然，更主要的，仍然和經(jīng)濟(jì)本身處于減速的周期有很大關(guān)系。在財(cái)政收入增長下滑的情況下，很多地方依然將希望寄托在房地產(chǎn)和土地市場的回暖，這從前兩個月部分地方政府試探性地放松對房地產(chǎn)的限購政策就可以看出。然而，即使房地產(chǎn)政策再次寬3、松，各地依靠回暖的土地市場增加土地收入，但一旦房地產(chǎn)過熱，又必須回調(diào)，這樣的惡性循環(huán)并不利于擺脫對土地財(cái)政的依賴，也不利于推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。今年中央將GDP增速目標(biāo)下調(diào)至7.5%，良苦用心就在于給各地的結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型更加寬松的環(huán)境，通過增加對經(jīng)濟(jì)減速的容忍度，提高經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性和質(zhì)量。財(cái)政收入增速的下滑，是各地必須痛苦邁過的第一道坎，地方恐怕要適應(yīng)財(cái)政收入進(jìn)入個位數(shù)增長的現(xiàn)實(shí)。財(cái)政收入的暫時(shí)負(fù)增長并不可怕，可怕的是諱疾忌醫(yī)，不積極推動轉(zhuǎn)型，而是再度依賴房地產(chǎn)，重回過去不可持續(xù)發(fā)展的老路。 20102011房地產(chǎn)重要文件和調(diào)控目標(biāo)2010年4月“國十條”房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)為“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”，2011年1月出臺的“國八條”強(qiáng)調(diào)“鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果”，2011年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸”。2010年以來的政策調(diào)控，調(diào)控效果開始