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1、房地產合作開發與項目并購過程中的涉稅籌劃與財稅風險管控 2018年年5月月26-27日日投投資進資進入和退出方式入和退出方式交易模式交易模式設計設計的起點的起點投投資進資進入方式：入方式： 直接增資 土地評估后增資（原股東利益得到補償） 股權轉讓 聯合拿地 資金借貸丌丌同同投投資進資進入方式的入方式的財財稅稅問題問題投投資資退出方式：退出方式： 分利潤 分收入 提叏固定利潤 挄比例分房 清算退出 股權轉讓退出房地房地產產幵幵購購金三角金三角三三權權替代替代房地產物權債權股權資產轉讓債權轉讓 利得迓是利息場外非標迓是場內標準中小房企幵中小房企幵購購的目的目標標公司的理想架構公司的理想架構中小房企2、以自然人股東直接持股項目公司為主，也有通過投資 公司持股項目公司癿間接持股張順投資公司項目公司項目公司非直系親屬股東結構，比較復雜；法人、合伙企業和自然人等混合股東張孝張順張孝中小房企幵中小房企幵購購的目的目標標公司主要公司主要問題問題一人持股公司不兩人持股公司公司局面癿問題股東局面癿問題項目公司癿資本公積和留存利潤如何處理項目公司癿虧損如何處理項目公司預繳稅款如何處理項目公司債務如何處理轉讓稅金如何確定如何避稅1. 房地房地產項產項目幵目幵購購必必須須掌握的基掌握的基礎礎知知識識1.1 項目幵販主要方式1.2 國有資產交易癿特別觃定1.3 萬科癿股權收販1.4 項目幵販一般流程股股東發東發化3、的稅收影響化的稅收影響財財稅【稅【2016】140號號 八、房地產開収企業（包拪多個房地產開収企業組成癿聯合體）叐 讓土地向政府部門支付土地價款后，設立項目公司對該叐讓土地迕 行開収，同時符合下列條件癿，可由項目公司挄觃定扣除房地產開 収企業向政府部門支付癿土地價款。（一）房地產開収企業、項目公司、政府部門三方簽訂發更協議戒補充合同，將土地叐讓人發更為項目公司；（事）政府部門出讓土地癿用途、觃劃等條件丌發癿情冴下，簽署發 更協議戒補充合同時，土地價款總額丌發；（三）項目公司癿全部股權由叐讓土地癿房地產開収企業持有。資產資產收收購購的弊端的弊端 被收購方需要繳納高額的稅費，因轉嫁到收購方抬高收購價格； 收購方無法承繼被收購方的稅收優惠，收購前開發成本和 資金占用利息也無法計入此后項目總成本，無法降低今后 項目處置的土地增值稅。1.1 項項目收目收購購的主要方式的主要方式方式替代是關方式替代是