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1、房地產經濟測算基本邏輯運營條線培訓主講：集團運營管理部2018年9月房地產靜態和動態評價指標靜態評價指標：不考慮資金時間價值的經濟效益指標（1）投資收益率，例如凈利潤率。（2）靜態投資回收期，例如假定租金不變，用購房成本/年租金=25年。動態評價指標：（1）凈現值凈現值=未來收益現金流折現初始投資額，就是說，假如投資一個項目花銷1000萬，投資5年收入1200萬，但是5年后的1200萬相當于現在的900萬（錢貶值），那么900萬-1000萬=-100萬，此項目不適合投資，反之適合。（ 2 ）內部收益率（IRR）說的是累計凈現值為0時的貼現率，可以通俗地理解為在考慮貨幣時間價值（通貨膨脹貶值）下2、，在項目周期內能承受的最大貨幣貶值率有多少，或者假設貸款投資項目，我們能承受的最大年化利率是多少。稅金費用成本-靜態測算=利潤收入收入收 入 =量 價量：地有多大：600畝，或是10萬平方米能蓋多少：u容積率=總建筑面積/用地面積u建筑密度=建筑基底面積/用地面積u限高就是允許的最大建筑高度 能賣多少：可售面積和公建配套決定 價：項目定位（高中低）、產品結構（別墅洋房高層）、價格預判（競品降價、同質產品積存等）成本土地成本序號項次數值備注1土地起拍總價（萬元）730001.1起拍樓面價（元/）7500=土地起拍總價/總計容面積2土地拍賣成交價（萬元）83000土地出讓金2.1成交樓面價（元/）3、85003契稅+印花稅（萬元）2500契稅稅率為3%-5%，由所在地的省級確定，印花稅率為0.05%，=土地拍賣成交價*（3%+0.05%）4大市政配套費（萬元）800指紅線的道路水電氣有線電信等的接入設施費用，一般按照總建筑面積為基數乘以單價，住宅和非住宅單價不一樣，例如杭州住宅按照150，非住宅按照2205拆遷補償費（萬元）- 6其他費用（萬元）- 如車位補償款等7土地總成本（萬元）（7=2+3+4+5+6）86000納入增值稅計算成本建造成本7、工程建設其它費用l勘察測繪及檢測費l規劃設計費l報批報建費l紅線外市政工程費l七通一平費用l臨時設施費l基礎工程費l結構及粗裝修l門窗、欄桿工程l外立面裝飾l公共部位裝修 l室內精裝修l商業建筑相關費用l室內水暖氣電l消防系統l通風空調工程l住宅智能化系統l電梯供貨及安裝l其它設備l商業智能化系統l商業建筑相關設備與安裝l室外供水系統l室外電