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1、商品房營銷的定價(jià)策略商品房營銷的定價(jià)策略提要：在商品房推出旺銷的情況 下，可分析差別定價(jià)對旺銷的作用，一旦發(fā)現(xiàn)最旺銷部分， 差別定價(jià)后反響不大商品房營銷的定價(jià)策略一般來說，商品房的定價(jià)方法有成本加利潤法、市場價(jià)法和差別定價(jià)法三種。其中成本加利潤法是在全部成本的 基礎(chǔ)上加上按目標(biāo)利潤率計(jì)算的利潤額而得出的價(jià)格；市場 價(jià)法是根據(jù)銷售市場上與自己位置、設(shè)施、裝修等有關(guān)因素 相似的商品房售價(jià)作為參考標(biāo)準(zhǔn)而制定的價(jià)格；而差別定價(jià) 法是根據(jù)房屋的朝向。樓層、視野、景觀、內(nèi)外銷、付款方 式等因素的不同而給予不同的定價(jià)。至于在何種情況下采用何種定價(jià)方法，以及在銷售過程中如何調(diào)整價(jià)格，直接關(guān)系到開發(fā)商的營銷結(jié)果2、與投資效 益。因此，定價(jià)策略，作為市場營銷的重要策略，已成為諸 多開發(fā)商最關(guān)心的問題之一。一、不同競爭條件下的定價(jià)策略經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常把市場類型按其不同的競爭程度分為 四類：安全競爭、壟斷性競爭、寡頭壟斷和完全壟斷。北京房地產(chǎn)市場從1990年開始形成至今，已經(jīng)歷了 兩個(gè)階段，以1994年為界，以前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不多， 開發(fā)項(xiàng)目也不多（原有的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目并 未完全推向市場，故未考慮在內(nèi)），目標(biāo)市場尚未形成，近 似于寡頭壟斷市場，由少數(shù)幾家大企業(yè)生產(chǎn)、銷售了整個(gè)行 業(yè)的極大部分產(chǎn)品，這種情況下，開發(fā)企業(yè)采用成本加利潤 法定價(jià)商品房，就可獲取最大程度的利潤，例如羅馬花園、 城市廣場、3、萬通新世界廣場等項(xiàng)目基本上是采用這種定價(jià)方 法，其銷售取得了巨大成功，發(fā)展商獲得了可觀的利潤。1994 年以后，隨著大量外資涌入和政府對房地產(chǎn)開發(fā)的放開，企 業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場相對較為容易，各種形式的房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)大量出現(xiàn)，有國有獨(dú)資的、外商獨(dú)資”、中外合資、 中外合作，還有國內(nèi)聯(lián)營的，開發(fā)的項(xiàng)目有別墅、公寓、普 通住宅等，據(jù)統(tǒng)計(jì)，到1997年底，北京不同形式的開發(fā)企 業(yè)約1000多家，總建筑面積超過5000萬平方米，而市場的 需求量隨著前期不斷消化，已經(jīng)形成，競爭變得非常激烈。 此時(shí)，如果還采用成本加利潤法來定價(jià)就會(huì)高于當(dāng)時(shí)的市場 價(jià)格，自然不會(huì)為市場接受。為在市場競爭中立于不敗之地, 除了在產(chǎn)品質(zhì)量、促銷手段等方面具有競爭力之外，還必須 在價(jià)格上具有競爭優(yōu)勢。這時(shí)的定價(jià)就應(yīng)采用市場價(jià)法。為 保證旺盛的銷售業(yè)績和一定比例的利潤率，大多數(shù)情況采取