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1、中國商品房價(jià)格長期上行的政策性因素分析北京市社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所，丁軍內(nèi)容摘要：本文從政策學(xué)的角度，采用實(shí)證分析的方法，剖析了1998-2008年中國商品房價(jià)格以及相關(guān)變量之間的聯(lián)動走勢和政策性成因。文中提出，商品房價(jià)格后期的持續(xù)走高背離了市場的真實(shí)價(jià)值，其政策性原因是對土地總量的行政化控制、以及金融稀缺資源向購房市場的傾斜。本文認(rèn)為，通過實(shí)行土地供應(yīng)量與房價(jià)指數(shù)聯(lián)動機(jī)制、以及靈活運(yùn)用貨幣政策等組合手段，未來中國商品房價(jià)格可能呈現(xiàn)高位窄幅震蕩、緩慢上升的趨勢。關(guān)鍵詞：房價(jià)、泡沫、政策因素中國房地產(chǎn)市場脫胎于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)集權(quán)控制體制，某種意義上講，中國房地產(chǎn)市場的成長過程，也就是經(jīng)濟(jì)管制松動、退卻2、乃至被“新經(jīng)濟(jì)規(guī)則”逐步取代的過程。然而，我們應(yīng)當(dāng)清醒地看到，這個(gè)過程至今尚未完成，正在形成之中的“新經(jīng)濟(jì)規(guī)則”既非市場規(guī)則、也非計(jì)劃規(guī)則，而似乎是通過試錯(cuò)在行政壟斷和市場效率之間尋求平衡和妥協(xié)的產(chǎn)物。這就決定了變革中的中國房地產(chǎn)市場的最大特色是，行政壟斷力量在房地產(chǎn)市場供需雙方的較量和博弈中居于主導(dǎo)地位，進(jìn)而在房地產(chǎn)價(jià)格的形成過程中發(fā)揮著不可或缺的特殊作用、或者說行政壟斷力量部分轉(zhuǎn)化成了房地產(chǎn)價(jià)格形成的政策環(huán)境。從土地的供給、財(cái)政金融政策的價(jià)值取向，到房地產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入制度、潛在購房者的融資渠道等無不與正在演變之中的政策環(huán)境休戚相關(guān)。判斷和把握商品房價(jià)格的現(xiàn)狀和走勢，必須研究房地產(chǎn)業(yè)的政策3、環(huán)境以及政策效應(yīng)。一、1998-2008年中國房價(jià)的走勢及政策性成因分析根據(jù)1998-2008年商品房銷售均價(jià)（圖1），我們可以看到，除1998-1999年房價(jià)低位蓄勢盤整、以及2007-2008年高位滯脹外，1998-2008年間的房價(jià)逐年遞增的走勢基本反映了房價(jià)長期上漲的趨勢。圖1 1998-2008年商品房銷售均價(jià) 數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫為便于對政策環(huán)境變化所產(chǎn)生的房價(jià)效應(yīng)進(jìn)行分析，本文依據(jù)房價(jià)漲幅、土地購置面積、商品房銷售面積等不同特征，可將這十年房價(jià)走勢劃分為三個(gè)階段：第一階段為1998-2003年，這一階段房價(jià)溫和上升，與此相伴隨的是開發(fā)商土地購置面積迅速上升（圖2）、以及商品房銷售面積的快速增長（圖3）。這一階段的主要政策特征和效應(yīng)是：1998年政府在力圖擴(kuò)大內(nèi)需、以應(yīng)對亞洲金融危機(jī)的背景下，通過出臺購房按揭貸