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1、拿地過(guò)程中應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題投資策劃中心2015年11月課題目標(biāo)目標(biāo)二怎么概算土增稅？-土增稅概算表目標(biāo)一房地產(chǎn)行業(yè)有哪些稅種？占比是多少？目標(biāo)三常見(jiàn)和新型拿地模式下的稅務(wù)問(wèn)題目標(biāo)四每種模式下的節(jié)稅空間？目錄房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種介紹1不同拿地模式應(yīng)關(guān)注的稅務(wù)問(wèn)題2節(jié)稅籌劃與拿地模式選擇3目錄內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳 4第一部分房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種1.1 房地產(chǎn)全周期業(yè)務(wù)所涉及稅種土地獲取階段建設(shè)施工階段銷(xiāo)售階段自持階段驗(yàn)收、清算階段 房產(chǎn)稅 土地使用稅主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅（清算） 企業(yè)所得稅主要涉及稅種一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種1.2 房地產(chǎn)行業(yè)主要稅種簡(jiǎn)介契稅 繳稅2、主體：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買(mǎi)方）營(yíng)業(yè)稅及附加 繳稅主體：在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的單位或個(gè)人（賣(mài)方）； 附加：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。土地增值稅 繳稅主體：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人（賣(mài)方）； 以繼承、贈(zèng)與方式等無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為不征稅。企業(yè)所得稅 繳稅主體：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)，企業(yè)和其他取得收入的組織（賣(mài)方）印花稅對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買(mǎi)賣(mài)雙方）一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種1.3 契稅： 繳稅主體：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人（買(mǎi)方）； 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)3、投資、入股，視同土地使用權(quán)、房屋買(mǎi)賣(mài)或者房屋贈(zèng)與征稅契稅=轉(zhuǎn)讓價(jià)格稅率（ 35）1.4 印花稅：印花稅=計(jì)稅金額0.05%計(jì)稅金額：土地使用權(quán)出讓 或 轉(zhuǎn)讓合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所記載的金額一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種1.5 營(yíng)業(yè)稅及附加營(yíng)業(yè)稅=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金5%城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅*7%=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金*0.35%教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅*3%=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金*0.15%地方教育發(fā)展費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅*1%=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金*0.05%營(yíng)業(yè)稅及附加=項(xiàng)目銷(xiāo)售收入或租金*5.55%以不動(dòng)產(chǎn)投資入股不征收營(yíng)業(yè)稅對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅一、房地產(chǎn)行業(yè)的主要稅種1.6 土地增值稅：“三個(gè)階段” 土地交易階段土地增值稅：指土地本身的溢價(jià)產(chǎn)生的增值稅，納稅方為土地轉(zhuǎn)讓方（賣(mài)方）。 預(yù)售階段土地增值稅：指按照銷(xiāo)售收入的一定比例（按產(chǎn)品不同，一般為2-4%）預(yù)征，納稅方為項(xiàng)目公司。 清算階段的土地增值稅：指按銷(xiāo)