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1、透視產業地產萬象觀資本術土地論模式考潛規則城鎮化新革命產業地產新問題與新趨勢土地論工業用地與模糊經濟學的誘惑1979200320082012改革開放后，蛇口工業園的開發，拉開了中國真正意義上的工業地產崛起序幕。隨著改革開放進程加速，經濟開發區進入社會視野。2003年起，國家在清理整頓開發區時最終保留了“一百零八將”。中國產業地產的發展雛形可以說正是源自這些園區，并不斷演變繁衍，生生不息。2012年，國家房地產調控政策的壓制和監管力度不斷加大，更多開發商開始被迫進入這個市場，行業參與主體從政府、民企到外資，愈顯多樣化。2012年，可以說是產業地產井噴時代的到來。2008年全球金融危機及國家房地產2、調控政策下的歷史性調整期的到來，不少開發商開始另辟蹊徑，尋找更廣闊的新市場。嗅覺靈敏的開發商開始大量儲備工業用地，積極探索產業地產之路。土地論工業用地與模糊經濟學的誘惑政府住宅商業用地工業用地提高土地財政收入吸引大企業入駐提高價格降低價格差價便宜的工業用地原本是由于鼓勵生產成本的降低，但被產業地產商拿到后轉手作為經營營利性用地，但其中包含的產權分割問題、土地用途追究問題、工業用地指標問題等卻隱藏著很多風險。土地論工業用地與模糊經濟學的誘惑現象一專業批發城的土地誘惑現象二現象三落后地區的土地急先鋒總部基地總部經濟的亂麻模式考 投資運營商管理價值 開發商制造環境 土地運營商規劃產城 產業運營商培育3、未來模式考投資運營商管理價值這是一種最具國際形態的產業地產類型，他們不采取絕大多數產業地產商租售并舉的模式，也不試圖用住宅或配套的銷售利潤反哺園區發展。而是進行投資收購項目，通過對物業進行持有出租和投資管理，并以此獲得租金與資產增值收益。這批投資運營商中尤以內資的萬通控股，外資的普洛斯、嘉民、豐樹和蓋世理等為代表。他們純持有出租的開發模式與絕大多數產業地產上形成了鮮明對比。案例：萬通的“售后回租（Sale & Lease Back）”模式1萬通在宣布對無錫16萬平方米的TCL數碼工業園的收購和改造，其中包括主廠房、職工宿舍，食堂，倉庫等物業。2萬通控股采取“售后回租”模式，將58%的廠房回租給TCL，租期為6年。3萬通持有約60萬平方米已出租物業面積和可觀的土地資源，且出租率高達99%模式考投資運營商管理價值4、辨別城市投資價值能力3、資產管理能力2、價值判斷能力1、金融能力 金融能力 投