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1、商業(yè)地產(chǎn)知識(shí)競賽知識(shí)點(diǎn)購物中心工程與物業(yè)管理實(shí)務(wù)（基礎(chǔ)類）一、概論1. 購物中心的管理特征三權(quán)分離，集中管理；分散經(jīng)營，統(tǒng)一運(yùn)作。在所有者（業(yè)主）、經(jīng)營者（商戶）、管理者(商業(yè)管理公司)三權(quán)分離的基礎(chǔ)上，眾多經(jīng)營者在同一場所開展經(jīng)營活動(dòng)，必須由專業(yè)的管理機(jī)構(gòu)集中管理，協(xié)調(diào)商業(yè)物業(yè)經(jīng)營；同時(shí)，眾多商家在分散經(jīng)營的前提下，購物中心整體執(zhí)行統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一運(yùn)作的措施，包括：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一物業(yè)管理等方面，將眾多經(jīng)營者規(guī)范于一個(gè)統(tǒng)一的經(jīng)營平臺(tái)之下，各自展開經(jīng)營活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)多贏目標(biāo)。由于對商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理重要性認(rèn)識(shí)不足，一些剛開始做商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商認(rèn)為，購物中心的管理就2、是物業(yè)管理，只要配備了高質(zhì)素的物業(yè)管理人員，做好物業(yè)管理，購物中心的營運(yùn)能得到保障， 這是錯(cuò)誤的看法。物業(yè)管理所負(fù)責(zé)的工作是針對購物中心的“硬件”進(jìn)行管理，以維護(hù)項(xiàng)目設(shè)施、做好環(huán)境和安全等方面工作為主的，保證購物中心內(nèi)各種設(shè)施、設(shè)備正常有序運(yùn)轉(zhuǎn)；而購物中心是具有經(jīng)營性、盈利性的場所，商業(yè)管理是在保證商業(yè)物業(yè)“硬件”正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)針對“軟件”進(jìn)行管理，重點(diǎn)工作是根據(jù)功能定位引進(jìn)商家，根據(jù)市場的變化調(diào)整商業(yè)物業(yè)整體的經(jīng)營策略，協(xié)調(diào)各方面的經(jīng)營關(guān)系、競爭關(guān)系、供求關(guān)系，以及制定商業(yè)綜合體的宣傳推廣策略，這種職責(zé)是大多物業(yè)管理公司所難以勝任的。2.購物中心物業(yè)管理的基本特點(diǎn)及其根本任務(wù)2.1顧客流量大3、購物中心進(jìn)出人員雜， 客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點(diǎn)松懈。由于體量較大，在發(fā)生突發(fā)事件時(shí)，疏散相對較慢，安全管理應(yīng)特別慎重。2.2服務(wù)要求高購物中心是一種相對高檔的消費(fèi)場所，顧客營造一個(gè)安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經(jīng)營和購物環(huán)境。這是商業(yè)綜合體物業(yè)管理服務(wù)的根本原則1) 管理點(diǎn)分散出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動(dòng)扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點(diǎn)分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點(diǎn)。2) 營業(yè)時(shí)間性強(qiáng)顧客到商業(yè)綜合體購物的時(shí)間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時(shí)和白天顧客相對少一些。統(tǒng)一店鋪的開張及關(guān)門時(shí)間有利于商業(yè)綜合體的整體形象塑造。開張、關(guān)門時(shí)間不統(tǒng)一會(huì)造成整體商業(yè)綜合體經(jīng)營的凌亂感，無序經(jīng)營的印象，對顧客產(chǎn)生不良的心理影響。3) 車輛管理難