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1、打造城市級商業(yè)，獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流打造城市級商業(yè)，獲得持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金流 勝利大廈定位與物業(yè)建議勝利大廈定位與物業(yè)建議謹(jǐn)呈：山東鑫都置業(yè)有限公司項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定Part1.商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議Part2.公寓定位及物業(yè)發(fā)展建議公寓定位及物業(yè)發(fā)展建議Part3.匯報內(nèi)容匯報內(nèi)容本報告是嚴(yán)格保密的。項目本體條件解析及項目界定項目本體條件解析及項目界定p項目區(qū)位p地塊解析p項目界定項目地塊解析項目地塊解析u用地性質(zhì)用地性質(zhì)：商業(yè)用地；u占地面積：占地面積：8538平方米；u地上建筑面積：地上建筑面積：5.47萬平方米；其中商2、業(yè)建筑面積2.4萬平米，塔樓建筑面積3.07萬平米；u容積率容積率R R：6.5；u建筑高度：建筑高度：95米（原限高99.6米）；2525米米1717米米9090米米4040米米商河路1412.1平米1343.2平米注：規(guī)劃指標(biāo)為調(diào)整方案指標(biāo)；項目界定及限定條件分析項目界定及限定條件分析1、從地段價值考慮，商業(yè)酒店商務(wù)居住2、從商務(wù)價值來看，因為城市往東走，這一帶辦公檔次低，白領(lǐng)缺失。3、商業(yè)占地規(guī)模小，要增加總體體量并形成特色4、從地塊條件分析，地形不規(guī)則，南北雙向的進入性較差。北側(cè)濟南路是人流車流匯集的地方，需要結(jié)合A地塊考慮消費者的進入性；南側(cè)緊鄰商河路步行街，沿街面17米，若南向兩地3、塊改造成為城市廣場，則明顯改善地塊南側(cè)的進入性。因此，在商業(yè)的人流動線、商業(yè)公寓的進入性方面要綜合進行考慮。城市核心商圈內(nèi)的綜合體物業(yè)城市核心商圈內(nèi)的綜合體物業(yè)各物業(yè)功能比較分析各物業(yè)功能比較分析公寓和商業(yè)更符公寓和商業(yè)更符合項目的目標(biāo)合項目的目標(biāo)擬合度最高擬合度最低出租與出售物業(yè)結(jié)合：p位于核心商圈，商業(yè)價值高，商業(yè)為必選功能p酒店+商業(yè)全部為持有物業(yè)資金壓力過大p寫字樓要求一定的昭示性與進入性，地塊資源存在劣勢詳細(xì)寫字樓分析見附件本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議商業(yè)定位、招商策略及物業(yè)發(fā)展建議p整體定位p業(yè)態(tài)規(guī)劃p招商策略p物業(yè)發(fā)展建議西城商業(yè)市場分析回顧西城商業(yè)市場分析回顧u西城集中了東營絕大多數(shù)現(xiàn)有的中、大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，已形成一西城集中了東營絕大多數(shù)現(xiàn)有的中、大規(guī)模商業(yè)設(shè)施，已形成一定的品牌和規(guī)模，整體定的品牌和規(guī)模，整體商業(yè)氣氛濃厚商業(yè)氣氛濃厚，尤其濟南路沿線