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1、金地天府城項目定位報告2015.8.182項目地塊條件較好，位于天府大道旁，展示性良好，并且擁有較好的交通條件，但是區域無商務、商業氛圍。項目概況發展成為區域核心的基礎：60萬商業體量，區域內獨一無二的大型綜合體，必然能夠打造成為區域核心；展示性好：毗鄰天府大道，高度需超過100米，擁有良好的展示面，具有開發地標性建筑的基礎條件；交通優勢：交通條件較好，未來天府大道規劃有地鐵及公交站點，為本項目的可達性有較高支撐；緊靠新川科技園，產業發展潛力巨大。新川科技園擁有大量企業入駐，為本項目帶來的發展契機與大量物業需求；未來區域人口基數超過50萬，客群支撐較好。本項目華陽站天府大道南段海昌北路口1.62、km公交805、809路天府大道紅星路南延線南湖路海昌北路一號線沿線三期800m地鐵一號線廣都站編號距離現有居住人口3年后總人口5年后總人口一級商圈3km內178226 274853 332698 二級商圈3-5km95054 210195 240607 輻射總計5km內273280 485048 573305 目錄1.方案比較2.核心問題界定3.物業市場研究4.發展戰略研究5.總體發展定位6.各物業發展建議7.價格推算4方案比較/方案一項目物業類型規模(萬)占比銷售模式寫字樓甲級8.338%銷售準甲級辦公12銷售花園式辦公4.5銷售loftLoft（居住/辦公）5.79%銷售商業持有商業9.3、214%持有銷售商業2.64%銷售酒店五星4.57%持有公寓平層（含現狀公寓）1828%銷售合計64.8100%地下商業1.5持有經過商置內部多次溝通，選出兩種能滿足強排、同時測算結果較好的方案。5方案比較/方案二項目物業類型規模(萬)占比銷售模式寫字樓甲級8.338%銷售準甲級辦公16.3銷售loftLOFT（居住/辦公）5.48%銷售商業持有商業9.214%持有銷售商業3.15%銷售酒店五星4.57%持有公寓平層（含現狀公寓）1828%銷售合計64.8100%地下商業1.5持有經過商置內部多次溝通，選出兩種能滿足強排、同時測算結果較好的方案。6財務測算結果物業類型方案一（萬）方案二（萬）現時點售價(元/）價格增長率去化速度（/月）商業持有商業9.29.2銷售商業2.63.1261333%1500寫字樓甲級（銷售）8.38.3100003%1500準甲（銷售）1216.385003%18