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1、房地產綜合開發前期工作（一）開發地塊的取得一、房地產綜合開發的方式和特點1、 房地產綜合開發的基本方式(1) 新區開發一般是指在新城區或衛星城鎮的房地產綜合開發。從“生地”（即為經“七通一平”的土地）開始，嚴格按照城市總體規劃和開發區功能特點進行開發建設。(2) 舊區改造舊區改造一般是指在舊城區的房地產綜合開發，在這里要注意調整用地結構，改善城市基礎設施，更新舊建筑，降低建筑密度，合理疏解人口，以有利于城市經濟、文化的繁榮，改善城市環境，提高人民群眾的居住條件。(3) 舊區改造與新區開發相結合這是既進行舊區改造，又在新區進行建設的房地產綜合開發，這樣做，新舊聯動，統盤籌劃，能合理配置，取長補短2、，優劣互補。2、 房地產綜合開發的特點(1) 建設周期長一個房地產綜合開發項目從立項審批、規劃許可、吸勞拆遷、七通一平、勘察設計、組織施工到竣工驗收，交付使用短則幾年，甚至長達近十年。(2) 工程項目多一個綜合開發小區內，既有住宅群、辦公樓，又有商業、金融、娛樂、文教、衛生等建筑，以及各種基礎設施、配套項目，規模較小的有幾十個工程項目，中等的有上百項，大型的則項目更多。(3) 投資大由于綜合開發規模大，建筑物多，因而要耗費大量的人力、物力、財力。建成一個規模較小的居住小區，也至少要投資幾千萬元人民幣；建設一個綜合型的開發區，則要投資幾億人民幣。(4) 牽涉面廣房地產綜合開發要涉及到征地、動遷、3、規劃、勘察、設計、施工、道路、供電、供水、排污、電訊、商業、文教、衛生、環衛、公安、銀行等方方面面，各個部門，如某一環節處理不當，就會影響整個開發工程的正常進行。(5) 經營風險大房地產綜合開發投資大、周期長，在建設過程中，一般采用向銀行申請貸款的方式籌措資金，因而在開發過程中要承受沉重的利息負擔。在銷售過程中，又會受到國際國內的政治環境（包括政局、政策、法令）、經濟環境（國家與地區的經濟發展趨向、經濟繁榮程度等）、消費環境（人門的消費心理、消費結構、購買力等）、市政環境（市政基礎設施條件、城市生態條件等）的影響。因此，房地產綜合開發有很大的投資風險。3、 房地產綜合開發的要求(1) 從事房地產綜合開發的企業必須具備國家規定的資質(2) 對所開發的項目必須進行可行性分析(3) 必須通過土